Die sogenannte Indexmiete findet zur Zeit mehr und mehr Anh\u00e4nger, vielen ist jedoch noch nicht einmal bekannt, dass solch eine Vereinbarung im Mietvertrag m\u00f6glich ist. Cordt Enders, Justitiar der OTTO ST\u00d6BEN Hausverwaltung und Fachanwalt f\u00fcr Miet- und Wohneigentumsrecht, informiert \u00fcber die Vor- und Nachteile der Indexmiete.<\/p>\n
Was ist eine Indexmiete?<\/p>\n
Bei Abschluss eines Mietvertrages k\u00f6nnen die Vertragsparteien laut B\u00fcrgerlichem Gesetzbuch (\u00a7 557b) vereinbaren, dass Miet\u00e4nderungen durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex f\u00fcr die Lebenshaltung aller privaten Haushalte (Verbraucherpreisindex f\u00fcr Deutschland) bestimmt wird. In diesem Fall spricht man von einer Indexmiete. Der Vermieter beruft sich bei einer Mietpreisanpassung folglich auf die vom Landesamt f\u00fcr Statistik und Datenverarbeitung monatlich herausgegebenen Indexzahlen.<\/p>\n
Was sind die Vorteile f\u00fcr Vermieter?<\/p>\n
Zun\u00e4chst einmal ist eine Mietpreisanpassung nach dem Verbraucherpreisindex erheblich einfacher und unkomplizierter durchzuf\u00fchren als eine Anpassung nach dem Mietspiegel. Die amtlichen Indexzahlen bieten kaum Streitpotenzial. Bei einem Mietvertrag, der sich am orts\u00fcblichen Mietspiegel orientiert, muss der Vermieter mit Hilfe des Mietspiegels oder drei Vergleichsmieten zun\u00e4chst einmal begr\u00fcnden, warum er die von ihm geforderte Miete f\u00fcr orts\u00fcblich h\u00e4lt. Das bedeutet noch lange nicht, dass der Mieter damit einverstanden ist. Zahlreiche solcher Streitf\u00e4lle landen vor Gericht. Bei einer Indexmiete hingegen braucht die Mieterh\u00f6hung keine Genehmigung durch den Mieter.<\/p>\n
Neben dem verringerten Streitpotenzial bietet die Indexmiete dem Vermieter den Vorteil, dass er eine kontinuierliche Mietpreisanpassung vornehmen kann, anders als in einem Mietvertrag, der sich am Mietspiegel orientiert. Bei letzterem kann der Vermieter oft \u00fcber einen sehr langen Zeitraum keine Miterh\u00f6hung durchf\u00fchren. Da der Mietspiegel meist deutlich unter der tats\u00e4chlich orts\u00fcblichen Miete liegt, wird jeder zuk\u00fcnftige Versuch, eine Mieterh\u00f6hung geltend zu machen, mit hoher Wahrscheinlichkeit am Mietspiegel scheitern. Es ist nicht zu erwarten, dass der Mietspiegel sich in Zukunft auf die Weise erh\u00f6hen wird wie es dem Markt entsprechend w\u00e4re. Dadurch droht sich der Ertrag aus den Mieteinnahmen aufgrund der Inflationsrate jedes Jahr zu reduzieren.<\/p>\n
Vereinbart man eine Indexmiete, so kann man die Miete entsprechend dem gestiegenen Lebenshaltungskostenindex anpassen.<\/p>\n
Was ist zu beachten?<\/p>\n
Die Preisanpassung bei einer Indexmiete gilt in beide Richtungen. Theoretisch gesehen kann der Verbraucherpreisindex nat\u00fcrlich auch fallen und der Mieter hat dann die M\u00f6glichkeit, die Miete abzusenken \u2013 dies ist allerdings \u00e4u\u00dferst unwahrscheinlich. In den letzten Jahrzehnten stieg der Verbraucherpreisindex kontinuierlich an und auch f\u00fcr die Zukunft ist zu erwarten, dass er dies weiterhin tun wird. F\u00fcr Vermieter ist eine Indexierung der Miete also durchaus ratsam \u2013 es sei denn, die Miete liegt deutlich unter der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete, denn dann k\u00f6nnte die Anpassung an den Mietspiegel einen schnelleren Mietpreisanstieg hervorrufen als die Indexmiete. Au\u00dferdem sollte auf regionale Besonderheiten geachtet werden, denn die Vergleichsmiete in Gro\u00dfst\u00e4dten mit starkem Zuzug kann sogar st\u00e4rker steigen als der Lebenshaltungsindex.<\/p>\n
Weiterhin ist zu beachten, dass d ie Mieterh\u00f6hung, anders als bei der Staffelmiete (s. unten), nicht automatisch eintritt. Der Vermieter muss die Erh\u00f6hung schriftlich geltend machen. In dem Schreiben muss er dem Mieter den Stand des Lebenshaltungsindexes zum Zeitpunkt der letzten Erh\u00f6hung sowie den aktuellen Wert mitteilen und den Erh\u00f6hungsbetrag berechnen. Dieser ermittelt sich nach folgender Formel:<\/p>\n
(neuer Indexstand : alter Indexstand x 100)-100 = prozentualer Erh\u00f6hungsbetrag<\/p>\n
Die Nettomiete kann daraufhin um den ermittelten Prozentsatz erh\u00f6ht werden, allerdings erst ab dem \u00fcbern\u00e4chsten Monat nach Erhalt des Schreibens und ein Jahr nach der letzten Erh\u00f6hung. Fehlt in dem Schreiben auch nur eine der genannten Angaben, ist die Mieterh\u00f6hung unwirksam.<\/p>\n
Indexmiete und Modernisierungskosten<\/p>\n
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass es bei einer Indexmiete keine M\u00f6glichkeit der Modernisierungsmieterh\u00f6hung gibt. Hat der Vermieter solche Ma\u00dfnahmen (z.B. W\u00e4rmed\u00e4mmung, neue Heizungsanlage) freiwillig durchgef\u00fchrt, so hat er keine M\u00f6glichkeit, die Kosten auf den Vermieter umzulegen. Ist der Vermieter allerdings vom Gesetz her gezwungen, Modernisierungsma\u00dfnahmen durchzuf\u00fchren (beispielsweise durch die EnEV 2014), so kann er die angefallenen Kosten trotz Indexerh\u00f6hung auf seine Mieter umlegen.<\/p>\n
Indexmiete vs. Staffelmiete<\/p>\n
Bei einer Staffelmietvereinbarung tritt die Mieterh\u00f6hung um einen zuvor festgelegten Wert automatisch ein, der Vermieter muss sie also nicht erst schriftlich geltend machen. Der jeweilige Erh\u00f6hungsbetrag muss im Mietvertrag vereinbart sein und muss f\u00fcr mindestens ein Jahr unver\u00e4ndert bleiben. Weitere Erh\u00f6hungen (abgesehen von Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen) sind nicht erlaubt.<\/p>\n
Eine Staffelmiete ist dann sinnvoll, wenn die Ausgangsmiete bereits \u00fcber der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete liegt. In solch einem Fall k\u00f6nnte der Vermieter die Miete \u00fcber Jahre hinweg nicht erh\u00f6hen, sollte diese sich am Mietspiegel ausrichten. Die Staffelmietvereinbarung befreit den Vermieter von der Erh\u00f6hungsbeschr\u00e4nkung durch die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete.<\/p>\n
Fazit<\/p>\n
Zusammenfassend l\u00e4sst sich sagen, dass die Entscheidung eines Vermieters f\u00fcr eine Index- oder Staffelmiete oder eine Mietvereinbarung, die sich am Mietspiegel orientiert, davon abh\u00e4ngen sollte, wie sich der Wohnungsmarkt vor Ort verh\u00e4lt. In Schleswig-Holstein haben von den rund 20.000 Gemeinden nur 450 einen Mietspiegel. Hier kann eine Index- oder Staffelmiete Planbarkeit und Nachvollziehbarkeit schaffen. In St\u00e4dten passiert es oft, dass Neubauten oder auch kernsanierte Objekte in eher einfachen Wohnlagen liegen und dann vom Mietspiegel abgestraft werden. Die Immobilienspezialisten der OTTO ST\u00d6BEN Hausverwaltung beraten Sie gerne und finden die bestm\u00f6gliche L\u00f6sung f\u00fcr Ihre individuelle Situation.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Die sogenannte Indexmiete findet zur Zeit mehr und mehr Anh\u00e4nger, vielen ist jedoch noch nicht einmal bekannt, dass solch eine<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"colormag_page_container_layout":"default_layout","colormag_page_sidebar_layout":"default_layout","footnotes":""},"categories":[14],"tags":[15641],"class_list":["post-164234","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-tipps-informationen","tag-indexmiete-mieterhoehung-ohne-mietspiegel"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/hier-luebeck.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/164234","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/hier-luebeck.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/hier-luebeck.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hier-luebeck.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hier-luebeck.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=164234"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/hier-luebeck.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/164234\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":164235,"href":"https:\/\/hier-luebeck.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/164234\/revisions\/164235"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/hier-luebeck.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=164234"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/hier-luebeck.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=164234"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/hier-luebeck.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=164234"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}