In letzter Zeit ging des \u00d6fteren die Meldung durch die Medien, dass sich Mieter in Bezug auf die im Mietvertrag angegebene Wohnfl\u00e4che von ihrem Vermieter get\u00e4uscht sahen. Nachberechnungen ergaben in einigen F\u00e4llen Abweichungen von \u00fcber 30 % zwischen der vertraglich angegebenen und der tats\u00e4chlichen Wohnfl\u00e4che. Mieter d\u00fcrfen in solchen F\u00e4llen Regressanspr\u00fcche geltend machen.<\/p>\n
Hinter diesem ungl\u00fccklichen Sachverhalt steckt jedoch in den seltensten F\u00e4llen ein T\u00e4uschungsversuch von Seiten des Vermieters. Es gibt einige komplizierte Umst\u00e4nde und Fallstricke bez\u00fcglich der Wohnfl\u00e4chenberechnung, die dazu f\u00fchren k\u00f6nnen, dass solche Differenzen zustande kommen.<\/p>\n
Auf welcher Grundlage basiert die Wohnfl\u00e4chenberechnung?<\/p>\n
Seit dem 01.01.2004 gilt die Wohnfl\u00e4chenverordnung (WoFlV). Diese gilt zwingend f\u00fcr den \u00f6ffentlich gef\u00f6rderten Wohnungsbau. Bei freifinanzierten Bauten kann der Bauunternehmer die Wohnfl\u00e4chenberechnung jedoch theoretisch auch nach der DIN-Norm 277 durchf\u00fchren. In diesem Fall kommt eine h\u00f6here Quadratmeterzahl heraus als bei der Berechnung nach der Wohnfl\u00e4chenverordnung (siehe unten).<\/p>\n
Bei Wohnbauten, die vor 2004 entstanden sind, basieren die Wohnfl\u00e4chenangaben meist auf der inzwischen veralteten DIN 283, die wiederum andere Werte hervorbringt.<\/p>\n
Ein weiteres Problem ist, dass die Wohnfl\u00e4che oft nach den Baupl\u00e4nen errechnet wurde. Diese entsprechen aber in den seltensten F\u00e4llen den tats\u00e4chlichen Ma\u00dfen, da der letzte Stand oft nicht dokumentiert ist, einfach anders gebaut bzw. sp\u00e4ter an- oder umgebaut wurde, ohne dass die Fl\u00e4chenangaben nochmal \u00fcberpr\u00fcft worden w\u00e4ren.<\/p>\n
Aus diesen Gr\u00fcnden ist das Feld der Wohnfl\u00e4chenberechnung recht heterogen und kann, je nach angewandter Berechnungsformel, Unterschiede von bis zu 30 % aufweisen.<\/p>\n
Was z\u00e4hlt als Wohnfl\u00e4che?<\/p>\n
Zun\u00e4chst einmal gilt: Grundfl\u00e4che ist nicht gleich Wohnfl\u00e4che. Die WoFlV bewertet Grundfl\u00e4chen der einzelnen R\u00e4ume hinsichtlich ihrer Wohnnutzung. Zur Wohnfl\u00e4che z\u00e4hlen die Grundfl\u00e4chen der R\u00e4ume, die ausschlie\u00dflich zu der betroffenen Wohnung geh\u00f6ren, au\u00dferdem die Grundfl\u00e4chen von Winterg\u00e4rten, Swimmingpools und \u00e4hnlichen nach allen Seiten geschlossenen R\u00e4umen sowie Balkone, Loggien, Dachg\u00e4rten und Terrassen (wenn diese ausschlie\u00dflich zu der Wohnung geh\u00f6ren).<\/p>\n
Raumteile unter Treppen und Dachschr\u00e4gen werden ebenfalls ber\u00fccksichtigt. Sofern diese eine lichte H\u00f6he von mindestens 2 Metern ausweisen, finden sie vollst\u00e4ndige Ber\u00fccksichtigung. Bei einer lichten H\u00f6he von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern werden sie zur H\u00e4lfte angerechnet.<\/p>\n
Bei Winterg\u00e4rten wird danach entschieden, ob diese eine Beheizungsm\u00f6glichkeit haben oder nicht. Fehlt diese, so wird nur die H\u00e4lfte der Grundfl\u00e4che in die Wohnfl\u00e4che hineingerechnet. Sofern der Wintergarten beheizbar ist, wird seine Grundfl\u00e4che vollst\u00e4ndig ber\u00fccksichtigt. Die Grundfl\u00e4chen von Schwimmb\u00e4dern, Hobbyr\u00e4umen und \u00e4hnlichen nach allen Seiten geschlossenen R\u00e4umen werden grunds\u00e4tzlich zur H\u00e4lfte bei der Wohnfl\u00e4che angerechnet.<\/p>\n
Nicht zur Wohnfl\u00e4che geh\u00f6ren die Fl\u00e4chen von Zubeh\u00f6rr\u00e4umen (Keller, Waschk\u00fcchen, Bodenr\u00e4ume, Heizungsr\u00e4ume, Trockenr\u00e4ume, Garage, Abstellr\u00e4ume und Kellerersatzr\u00e4ume au\u00dferhalb der Wohnung), von Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen sowie R\u00e4umen, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der L\u00e4nder gen\u00fcgen.<\/p>\n
Spielraum bei der Berechnung (und somit auch Streitpotential) existiert bei Balkonen, Loggien, Dachg\u00e4rten und Terrassen. Die Regelanrechnung dieser Fl\u00e4chen liegt hier bei einem Viertel, h\u00f6chstens jedoch bei der H\u00e4lfte. Bei besonders guten Lagen oder aufw\u00e4ndigen Balkon- und Terrassengestaltungen kann mehr Grundfl\u00e4che zur Wohnfl\u00e4che hinzugerechnet werden. Begr\u00fcndet wird dies durch den h\u00f6heren Wohnwert, der dann dem Balkon oder der Terrasse zugesprochen wird. Ist der Wohnwert dieser Fl\u00e4chen gering (zum Beispiel wenn der Balkon auf eine sehr verkehrsreiche Stra\u00dfe oder hoch frequentierte Kreuzung ausgerichtet ist), ist auch eine Abweichung der Regelanrechnung nach unten m\u00f6glich.<\/p>\n
Die WoFlV sieht vor, dass die Grundfl\u00e4che entweder durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln ist. Falls abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden ist, so muss die Grundfl\u00e4che durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu berechnet werden.<\/p>\n
Was ist aber, wenn die Wohnfl\u00e4che nach DIN 277 berechnet wurde?<\/p>\n
Im Gegensatz zur WoFlV geht die DIN 277 von der tats\u00e4chlichen Grundfl\u00e4che einer Immobilie aus und unterteilt diese in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfl\u00e4che. Unterschieden wird hier zwischen Hauptnutzfl\u00e4che (bewohnte Zimmer), Nebennutzfl\u00e4che (z.B. Bad), Funktionsfl\u00e4che (z.B. Hauswirtschaftsraum), Verkehrsfl\u00e4che (z.B. Treppen, Flure).<\/p>\n
Die gr\u00f6\u00dften Unterschiede der beiden Berechnungsarten ergeben sich bei Kellerr\u00e4umen, Dachschr\u00e4gen, Balkonen, Treppen und Terrassen. Keller und Dachb\u00f6den werden nach der WoFlV nicht mit in die Wohnfl\u00e4che eingerechnet, die DIN 277 z\u00e4hlt sie jedoch hinzu.<\/p>\n
W\u00e4hrend die Balkon-Grundfl\u00e4che nach der WoFlV nur zu einem Viertel (maximal zur H\u00e4lfte) als Wohnfl\u00e4che angesehen werden darf, so wird sie nach der DIN 277 zu 100% in die Nutzfl\u00e4che eingerechnet. Bei Loggien, Terrassen und der Fl\u00e4che unter Schr\u00e4gen verh\u00e4lt es sich \u00e4hnlich.<\/p>\n
Rein rechnerisch ergibt sich also eine h\u00f6here Quadratmeterzahl durch die DIN 277 als durch die WoFlV, insbesondere bei Wohnungen mit Dachschr\u00e4gen. Wei\u00df der Mieter oder K\u00e4ufer nicht, nach welcher Berechnungsgrundlage die Wohnfl\u00e4che bemessen wurde, kann dies irref\u00fchrend sein und Streitigkeiten zur Folge haben.<\/p>\n
Regressanspr\u00fcche<\/p>\n
Wenn es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kommt und im Kauf- oder Mietvertrag keine explizite Berechnungsmethode vereinbart worden ist, legen Gerichte die Wohnfl\u00e4chenverordnung zugrunde. Sollte sich herausstellen, dass die tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che mehr als 10 % geringer ist als im Mietvertrag angegeben, so liegt ein Mangel der Mietwohnung vor und der Mieter kann eine Mietminderung durchf\u00fchren oder eventuell zu viel gezahlte Miete zur\u00fcckfordern. Die Verj\u00e4hrungsfrist hierf\u00fcr betr\u00e4gt drei Jahre ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme; der R\u00fcckzahlungsanspruch kann sich aber auf den gesamten Mietzeitraum erstrecken.<\/p>\n
Damit sie sich diesen \u00c4rger ersparen, ist es wichtig, dass Sie von Anfang an auf eine korrekte Fl\u00e4chenangabe im Mietvertrag achten und offenlegen, nach welcher Berechnungsart die Wohnfl\u00e4che ermittelt worden ist. Denn auch wenn Sie dies nachtr\u00e4glich im Vertrag korrigieren, liegt immer noch ein Wohnungsmangel vor und der Mieter darf Regress fordern. Stellen Sie jedoch im Nachhinein fest, dass die Wohnfl\u00e4che gr\u00f6\u00dfer ist als vereinbart, d\u00fcrfen Sie deshalb keine Mieterh\u00f6hung durchf\u00fchren.<\/p>\n
Beim Immobilienkauf ist es etwas schwieriger, Regressanspr\u00fcche geltend zu machen. Ob die Zehn-Prozent-Regel auch hier gilt, liegt im Ermessen des Richters.<\/p>\n
Wann bin ich als Vermieter auf der sicheren Seite?<\/p>\n
Vertragsrechtlich gesehen haben Sie die M\u00f6glichkeit, die Wohnfl\u00e4chenangaben im Mietvertrag wegzulassen und \u201ewie gesehen\u201c zu vermieten. Zum Problem wird dies jedoch, wenn die Betriebskosten nach der Wohnfl\u00e4che abgerechnet werden m\u00fcssen.<\/p>\n
Lassen Sie sich beim Kauf einer Immobilie die Berechnungsgrundlage nennen und lassen Sie sich den detaillierten Berechnungsnachweis vorlegen. In manchen Unterlagen steht lediglich \u201eWohnfl\u00e4chenberechnung nach DIN\u201c. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung ein Gutachten \u00fcber die Wohnfl\u00e4che erstellen lassen. Es ist meist ein steiniger Weg, wenn man nach Vertragsabschluss Schadensersatz verlangen oder den Kaufpreis mindern m\u00f6chte.<\/p>\n
Wollen Sie ein Haus bauen, so legen Sie im Bauvertrag verbindlich fest, auf welcher Berechnungsgrundlage die Fl\u00e4chenangaben erfolgen sollen.<\/p>\n
Sie haben Ihr Haus bereits gekauft und wollen es vermieten? Dann gehen Sie auf Nummer sicher. Lassen Sie die Wohnfl\u00e4che von einem Architekten oder Sachverst\u00e4ndigen nach der WoFlV anhand des tats\u00e4chlichen Wohnraums neu berechnen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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