Frankfurt (ots) – Die Weltwirtschaft brummt immer noch. Und in Deutschland kann endlich mit dem Regieren begonnen werden. Dennoch tr\u00fcbt sich die Stimmung ein. Ein generelles Unbehagen macht sich breit. Das hat verschiedene Ursachen. Zum einen die un\u00fcbersehbare Disharmonie im deutschen Regierungsgef\u00fcge bereits in den ersten Tagen der GroKo. Dann das \u00fcberraschend starke Lohnwachstum in den USA mit anziehenden Inflationsraten in der Konsequenz. F\u00fcr Investoren ergab sich daraus die Gefahr schneller steigender Zinsen und einer Ausbremsung der Konjunktur. Dieser erste Sturm mit Verwerfungen an den Aktienm\u00e4rkten Anfang Februar hat sich zwar wieder gelegt. Daf\u00fcr baut sich zum Ende des Quartals eine Unwetterfront ganz anderen Kalibers auf. „Protektionismus und erstarkender Nationalismus wurde von uns bereits seit Jahren als politisches Risiko identifiziert. Jetzt wird daraus Ernst, und die Furcht vor einem Handelskrieg gewinnt eine reale Dimension, ausgel\u00f6st durch die angek\u00fcndigte Strafzoll-Politik des amerikanischen Pr\u00e4sidenten f\u00fcr bestimmte industrielle G\u00fcter aus Asien und Europa. Obwohl deren Umsetzung f\u00fcr Europa zun\u00e4chst noch abgewendet werden konnte, versetzte dies die M\u00e4rkte und Investoren in Schrecken und zumindest zwischen China und den USA hat ein Straf-Zoll-Pingpong begonnen mit nicht absehbaren Folgen f\u00fcr die Weltwirtschaft“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Timo Tschammler weiter: „Obwohl die Unw\u00e4gbarkeiten zugenommen haben und wir im Laufe des Jahres immer mal wieder mit Volatilit\u00e4ten rechnen, sollte sich die Konjunktur in Deutschland dennoch anhaltend positiv entwickeln. Auch die Inflation sollte nur langsam anziehen, die magische 2%-Grenze nicht \u00fcberschreiten und damit der Notenbank insofern keinen Handlungsdruck auferlegen, fr\u00fcher als geplant an der Zinsschraube zu drehen. Es bleibt also bei einem allm\u00e4hlichen und langsamen Ausstieg aus der Nullzinspolitik.“ Entsprechend werden auch die Zinsen f\u00fcr Staatsanleihen im Jahresverlauf nur langsam ansteigen. Real, also nach Abzug der Inflation, werden die Zinsen noch l\u00e4ngere Zeit im negativen Bereich verharren. Doch auch ohne formale Leitzins-Anhebung hat die Zinswende in Europa bereits begonnen. Die Kapitalmarktzinsen zeigen nach oben, nicht zuletzt eine Reaktion auf das diesj\u00e4hrige Auslaufen des Ankaufs von Anleihen durch die EZB. „Diese Gemengelage aus positiven Konjunkturdaten, zunehmend skeptischer Stimmung und steigenden Zinss\u00e4tzen f\u00fchrt dazu, dass 2018 ein insgesamt anspruchsvolles Investmentjahr f\u00fcr alle Akteure werden wird“, so Timo Tschammler. Folgende Herausforderungen m\u00fcssen bew\u00e4ltigt werden: – Die Zinsen bleiben niedrig, gleichwohl gilt es f\u00fcr Investoren, sich im Umfeld einer ver\u00e4nderten Zinslandschaft (neu) zu orientieren. – Die Kaufpreise steigen ungeachtet der finanzwirtschaftlichen Rahmendaten weiter. Bei gleichzeitig steigenden Anleiherenditen verringert sich der Risikoaufschlag f\u00fcr Immobilieninvestments. – Der Kapital-Anlagedruck ist nach wie vor immens und f\u00fcr viele Investoren bleibt es schwierig, ad\u00e4quates Produkt zu finden. – Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten sind weiterhin intakt und die Basis f\u00fcr weiter gut performende Nutzerm\u00e4rkte. „Sollte aber die Inflation pl\u00f6tzlich ansteigen mit in der Folge dann st\u00e4rker steigenden Zinsen, k\u00f6nnte sich die Konjunktur allerdings schneller als erwartet abk\u00fchlen“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Transaktionsvolumen knapp unter Vorjahresniveau Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt hat mit rund 12,3 Mrd. Euro ein \u00e4hnliches Ergebnis wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres erreicht (minus 2 %). „Wie immer eignet sich das erste Quartal zwar noch nicht f\u00fcr eine verl\u00e4ssliche Prognose, dennoch deutet sich auch aufgrund der Anzahl der Transaktionen an, dass wir 2018 erneut von einem sehr aktiven und dynamischen Investmentmarkt ausgehen k\u00f6nnen. Wir rechnen mit einem deutschlandweiten Transaktionsvolumen f\u00fcr das Gesamtjahr in H\u00f6he von rund 55 Mrd. Euro. Das Umfeld f\u00fcr Investitionen erscheint nach wie gut und gepaart mit den positiven Konjunkturdaten setzen langfristig orientierte Investoren auf weiteres Mietwachstum und lassen sich deshalb auch nicht von den aktuell hohen Preisen und schlechteren Finanzierungskonditionen abschrecken“, betont Timo Tschammler. B\u00fcroimmobilien in den Big 7 sehr stark nachgefragt In den ersten drei Monaten des Jahres war keine Milliarden-Transaktion zu verzeichnen. Dennoch summierten sich die zehn gr\u00f6\u00dften Abschl\u00fcsse des Quartals auf rund 2,9 Mrd. Euro, entsprechend fast einem Viertel des Quartalsergebnisses. Wie schon zum Ende des letzten Jahres markierte dabei eine pan-europ\u00e4ische Portfolio-Transaktion, bestehend aus Logistikimmobilien mit insgesamt 18 Objekten in Deutschland, den gr\u00f6\u00dften Deal. Rund eine halbe Mrd. Euro war dem s\u00fcdostasiatischen Investor dieses Paket wert. Weitere sieben Transaktionen jenseits der 200 Mio. Euro – allesamt Einzeltransaktionen – fanden in Hamburg, M\u00fcnchen und Frankfurt statt. Sechs dieser sieben Transaktionen waren reine B\u00fcroobjekte. Das sorgte daf\u00fcr, dass der Anteil dieser Assetklasse deutlich auf 53 % ausgebaut wurde. Mit knapp 6,5 Mrd. Euro bleibt die B\u00fcroimmobilie nicht nur unangefochten Anlegers Liebling, sondern erzielte das h\u00f6chste jemals gemessene Transaktionsvolumen eines ersten Quartals. Einzelhandelsimmobilien folgen trotz ihres auf einen Anteil von 14 % signifikant reduzierten Transaktionsergebnisses auf Platz 2 (mit nur zwei Transaktionen von mehr als 100 Mio. Euro). Demgegen\u00fcber scheint die starke Investorennachfrage nach Logistikimmobilien auch 2018 anzuhalten. Eine angespannte Produktverf\u00fcgbarkeit verhinderte ein noch h\u00f6heres Volumen. Knapp 1,5 Mrd. Euro und 12 % des Transaktionsvolumens wurden in den Monaten Januar bis M\u00e4rz investiert. Weiter steigende Nachfrage f\u00fcr die Big 7 Aggregiert entfielen bis Ende M\u00e4rz 2018 rund 8,6 Mrd. Euro auf die sieben gro\u00dfen Investment-Hochburgen Berlin, D\u00fcsseldorf, Frankfurt, Hamburg, K\u00f6ln, M\u00fcnchen und Stuttgart. Dies entspricht einem Plus von 47 % gegen\u00fcber dem ersten Quartal des Vorjahres und einem Anteil von 70 % am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen. „Der oftmals vermutete Trend eines Ausweichens der Investoren auf Standorte abseits der etablierten Metropolen auf der Suche nach attraktiveren Renditen l\u00e4sst sich zumindest f\u00fcr den Jahresauftakt 2018 nicht best\u00e4tigen. Nur zwei der registrierten 24 Einzeltransaktionen in der Gr\u00f6\u00dfenordnung ab 100 Mio. Euro fanden nicht in einer der Big 7 statt. Ob sich hieraus eine klare Richtung der Investoren f\u00fcr das Gesamtjahr 2018 ergibt, kann derzeit noch nicht final gesagt werden, dennoch erscheint es in der Momentaufnahme aber ein klares Bekenntnis der Investoren zu Risikoaversion im Hinblick auf m\u00f6gliche Vermietungsthemen und besseren M\u00f6glichkeiten eines potentiellen Weiterverkaufs nach Ablauf der geplanten Haltedauer zu sein“, so Helge Scheunemann. Das Wechselspiel an der Tabellenspitze geht munter weiter. Top-Investment-Destination mit Abstand ist nun wieder M\u00fcnchen mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Mrd. Euro (entsprechend einem Plus von 48%). Es folgen Frankfurt (+ 73 %) und Berlin (+3 %), mit 1,56 Mrd. Euro bzw. 1,5 Mrd. Euro fast gleichauf sowie Hamburg mit 1,4 Mrd. Euro. In der Hansestadt konnte mit 135 % das st\u00e4rkste 12-Monatsplus unter den vier Standorten registriert werden. Doppelt so hoch lag der prozentuale Jahreszuwachs in Stuttgart. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 700 Mio. Euro konnte die schw\u00e4bische Metropole D\u00fcsseldorf (650 Mio. Euro) auf Platz f\u00fcnf verweisen. \u00c4hnlich wie im letzten Jahr liegt auch zu Beginn des neuen Jahres der Anteil ausl\u00e4ndischen Kapitals bei rund der H\u00e4lfte des Transaktionsvolumens. Bei vier der f\u00fcnf gr\u00f6\u00dften Transaktionen waren ausl\u00e4ndische Investoren auf K\u00e4uferseite aktiv, gleichzeitig standen bei diesen Transaktionen bei vier von f\u00fcnf Deals deutsche Investoren auf der Verk\u00e4uferseite. Und asiatische Investoren? Zumindest im ersten Quartal hielten sie sich vornehm zur\u00fcck: nur bei zwei aller 29 Transaktionen gr\u00f6\u00dfer als 100 Mio. Euro traten sie als K\u00e4ufer in Erscheinung. Leichter Renditer\u00fcckgang setzt sich fort „Wohin tendieren die Renditen? Angesichts der lang anhaltenden Renditekompression und dem nun offensichtlich vollzogenem Ende der ‚Nullzinsen‘ eine der interessantesten Fragestellungen im aktuellen Marktgeschehen. Noch kristallisiert sich keine eindeutige Antwort heraus, noch \u00fcberwiegt der Anlagedruck der Investoren in Folge des weiterhin massiven Kapitalzuflusses in diese Assetklasse gegen\u00fcber dem Risiko eines kurzfristigen Zinsanstiegs“, betont Scheunemann. Die j\u00fcngst ver\u00f6ffentlichte Statistik des Gesamtverbandes der deutschen Versicherungswirtschaft (GdV) zeigt am Beispiel der Versicherungen, dass das Kapitalanlagevolumen 2017 im Vergleich zu 2016 zwar um 30 Mrd. Euro zugenommen hat, die Immobilienquote allerdings nahezu unver\u00e4ndert bei 3,7 % liegt. Demgegen\u00fcber stieg der Anteil an b\u00f6rsennotierten Schuldverschreibungen, zu dem Staats- und Unternehmensanleihen z\u00e4hlen, auf 18 % an. \u00dcberraschend angesichts der nur sehr d\u00fcrftigen Renditen insbesondere bei Staatsanleihen. „An diesen Zahlen wird aber deutlich, welcher zus\u00e4tzliche Renditedruck auch im Immobilienbereich h\u00e4tte entstehen k\u00f6nnen, wenn noch mehr Kapital seinen Weg in die Assetklasse Immobilien gefunden h\u00e4tte“, so Helge Scheunemann. Im Schnitt \u00fcber alle sieben Hochburgen hinweg liegt die Spitzenrendite f\u00fcr B\u00fcroimmobilien Ende M\u00e4rz 2018 bei 3,26 % und damit fast unver\u00e4ndert gegen\u00fcber dem Vorquartal, aber 21 Basispunkte unter dem Wert des ersten Quartals 2017. Lediglich in M\u00fcnchen reduzierte sich die Spitzenrendite im aktuellen Zeitraum um 10 Basispunkte auf jetzt 3,20 %. Innerst\u00e4dtische Gesch\u00e4ftsh\u00e4user in den Top-Einkaufslagen der gro\u00dfen St\u00e4dte bleiben ein sehr rares Anlageprodukt. Vor diesem Hintergrund sanken die Renditen \u00fcber die Big 7 hinweg im Quartalsvergleich um 3 Basispunkte auf 2,93 %. Auch die Netto-Anfangsrenditen f\u00fcr einzelne Fachm\u00e4rkte und f\u00fcr Fachmarktzentren gaben noch einmal leicht nach und liegen mittlerweile bei 5,20 % bzw. 4,50 %. F\u00fcr gut positionierte und auf ihr jeweiliges Einzugsgebiet ausgerichtete Shopping Center stabilisierten sich die Renditen bei 3,90 %. Wie bereits im letzten Quartal war der st\u00e4rkste R\u00fcckgang der Renditen bei Logistikimmobilien zu beobachten. Hier sanken die Spitzenrenditen binnen der letzten drei Monate um weitere 10 Basispunkte auf aktuell nur noch 4,40%. „Trotz des leichten Anstiegs bei Staatsanleihen sollten die Immobilienrenditen bis Ende des Jahres weiter leicht nach unten tendieren. Damit verringert sich die positive Renditel\u00fccke langsam und es ist zu erwarten, dass die Preise ihren H\u00f6hepunkt erreichen werden. Ein starker unmittelbarer Zusammenhang zwischen langlaufenden Staatsanleihen und Immobilienrenditen ist grunds\u00e4tzlich aber nicht festzustellen. Erst wenn die Kapitalmarktzinsen weiter und nachhaltig nach oben tendieren, sollten auch die Renditen f\u00fcr Immobilien eine Wende einleiten. F\u00fcr die Wertentwicklung bleibt allerdings abzuwarten, welche Gegenbewegung durch die nach wie vor steigenden Mieten entfacht wird, denn es darf nicht vergessen werden, dass steigende Zinsen Begleiter einer positiven Konjunkturentwicklung sind mit entsprechend positiven Folgen f\u00fcr die Mietpreisentwicklung“, kommentiert Timo Tschammler. Pressekontakt: Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), \u00fcbermittelt durch news aktuell<\/p>\n