Frankfurt (ots) – Ein politisch und wirtschaftlich turbulentes Jahr ist vorbei. Politisch sind die Machtbl\u00f6cke auf Konfrontationskurs. Geopolitisch genauso wie wirtschaftlich. „Keine zwei Jahre hat US-Pr\u00e4sident Donald Trump gebraucht, um die Weltordnung in ihren Grundfesten zu ersch\u00fcttern. Handelskriege, deren Androhung oder die Aufk\u00fcndigung von internationalen Vereinbarungen wie dem Pariser Klimaschutzabkommen, dem Atomabkommen mit dem Iran oder dem Ausstieg der USA aus dem bilateralen INF-Vertrag mit Russland, die Vernichtung aller landgest\u00fctzten Flugk\u00f6rper mittlerer und kurzer Reichweiten betreffend, sind Instrumente dieser destabilisierenden Politik“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Und weiter: „Das gr\u00f6\u00dfte Risiko f\u00fcr die Weltwirtschaft sind derzeit die Politiker und ihre Ego-Trips. Hier gilt der Plural. Denn Donald Trump steht diesbez\u00fcglich nicht allein. Eine Kooperation unter den wichtigsten Volkswirtschaften, wie sie w\u00e4hrend der Finanzkrise erfolgte, kann heute zum Beispiel nicht mehr als selbstverst\u00e4ndlich vorausgesetzt werden.“ Die Staaten der Welt bewegen sich nicht mehr aufeinander zu – sondern voneinander weg. Paradebeispiel: Gro\u00dfbritannien, sonst ein Muster an wirtschaftspolitischem Pragmatismus, steuert auf einen ungeordneten Austritt aus der EU zu, weil die konservative Partei von Regierungschefin Theresa May gespalten ist zwischen EU-Skeptikern und EU-Hassern. Auch das j\u00fcngst von May gewonnene Misstrauensvotum gibt nur bedingt Grund zu Hoffnung. In Italien, immerhin ebenfalls ein G7-Staat, regieren schwer zu berechnende Populisten. Staatsbankrott nicht ausgeschlossen. Die Liste lie\u00dfe sich um viele weitere Beispiele verl\u00e4ngern. „Summa summarum: Ein eher d\u00fcsteres Szenario, verfinstert dar\u00fcber hinaus durch die enorme Schuldenlast der Weltwirtschaft. Der weltweite Schuldenstand der Staaten, Unternehmen und privaten Haushalte ist nach Zahlen des Internationalen W\u00e4hrungsfonds seit 2007 von 179% der Wirtschaftsleistung auf 225% emporgeschossen. Und ein Gro\u00dfteil des Wachstums, das die Industriestaaten seit der Finanzkrise erlebt haben, ist auf diese gestiegene Verschuldung zur\u00fcckzuf\u00fchren und nicht auf nachhaltige Faktoren wie etwa ein Wachstum der Produktivit\u00e4t. Schulden und noch mehr Schulden stehen zum Beispiel hinter dem bemerkenswerten Wachstumsschub, den die Vereinigten Staaten derzeit erleben“, gibt Timo Tschammler zu bedenken. Und weiter: „Was hei\u00dft das alles f\u00fcr die Immobilienbranche? Im R\u00fcckblick auf 2018 l\u00e4sst sich zumindest konstatieren, dass bislang weder das moderat angestiegene Zinsniveau, noch ein immobilienmarktimmanenter Aspekt wie ein zu schnell sich ausweitendes Fl\u00e4chenangebot oder ein unvorsichtiges Verhalten der Akteure selbst Anzeichen f\u00fcr einen Zykluswendepunkt gegeben haben.“ Und vor dem beschriebenen politischen Hintergrund sehen viele Anleger ihr Heil in der Asset-Klasse Immobilien: „Und es gibt gute Gr\u00fcnde, warum diese Entwicklung auch 2019 anhalten und die Nachfrage nach Immobilien hoch bleiben wird. Neben den fehlenden Alternativen entscheiden sich immer mehr Investoren f\u00fcr eine Erh\u00f6hung ihrer Immobilienanlagequoten. Zahlreiche Pensionsfonds und Versicherungen haben einen immensen Kapitaldruck und bereits kleine Ver\u00e4nderungen in der Anlagestrategie haben enorme quantitative Effekte auf den Immobilienmarkt“, so Tschammler. Und weiter: „Vorausschauend auf das neue Jahr bezogen droht die gr\u00f6\u00dfte Gefahr f\u00fcr den deutschen Immobilienmarkt von Seiten einer m\u00f6glichen Versch\u00e4rfung der globalen Handelsrestriktionen sowie durch einen ungeordneten Brexit. Dann k\u00f6nnte auch die immer noch gute wirtschaftliche Lage Deutschlands in Mitleidenschaft gezogen werden. Es bliebe dann abzuwarten, ob die EZB ihren Zinsanstiegskurs fortsetzt, oder ob sie sich in einer Situation wiederfindet, der sie mit geldpolitischen Ma\u00dfnahmen begegnen will, um die EU-Wirtschaft zu st\u00fctzen. Dann w\u00e4re ein Zinsanstieg erst einmal ad acta gelegt.“ Neues Rekordjahr 2018 – Gewerbliches Transaktionsvolumen summiert sich auf \u00fcber 60 Mrd. Euro Der Aufschwung am Investmentmarkt hat auch im abgelaufenen Jahr 2018 angehalten und geht damit 2019 ins zehnte Jahr. Angesichts der sehr dynamischen letzten drei Monate des Jahres und der Realisierung einiger gro\u00dfvolumiger Transaktionen bleibt festzuhalten, dass 2018 ein au\u00dfergew\u00f6hnliches Investmentjahr war. Auch die bemerkenswerten Aktivit\u00e4ten abseits der Mega-Transaktionen haben ihren Beitrag zu dieser Entwicklung geleistet. Das Transaktionsvolumen steigt kontinuierlich seit 2010. Und zumindest f\u00fcr gewerblich genutzte Immobilien wurde 2018 ein neues Rekordjahr verzeichnet. Auf diesen Bereich entfielen dabei 60,3 Mrd. Euro, das allein ist eine Verdreifachung seit 2010 und ein Plus von gut 6% gegen\u00fcber 2017. Inklusive der Nutzungsklasse „Living“ (Wohn-Portfolios, Mikro-Wohnen und Pflegeimmobilien) summierte sich das gesamte Transaktionsvolumen auf 79 Mrd. Euro. Der Bestwert aus dem Jahr 2015 (80,3 Mrd. Euro) wurde in dieser Gesamtbetrachtung allerdings nicht \u00fcbertroffen. Timo Tschammler: „Wohin bewegen wir uns im neuen Jahr? Trotz der aktuellen geopolitischen Unsicherheiten wird die Nachfrage nach Immobilien auch 2019 hoch bleiben. Ein Transaktionsvolumen f\u00fcr gewerblich genutzte Immobilien in H\u00f6he von bis zu 55 Mrd. Euro erscheint insofern auch 2019 erreichbar. F\u00fcr den gesamten Investmentmarkt, inklusive Living, d\u00fcrfte das Volumen dann mit rund 70 Mrd. Euro etwa 10% niedriger ausfallen als 2018.“ Dominanz der Big 7 hat sich manifestiert – gro\u00dfes Interesse der Investoren an Projektentwicklungen Der Fokus der Investoren liegt immer noch eindeutig auf den Big 7 und hat sich auch im letzten Quartal des Jahres verfestigt. Auf Berlin, D\u00fcsseldorf, Frankfurt, Hamburg, K\u00f6ln, M\u00fcnchen und Stuttgart entfielen 2018 deutlich mehr als die H\u00e4lfte des gesamten Transaktionsvolumens (46 von 79 Mrd. Euro). Besonders signifikant ist die Dominanz bei der nachgefragtesten Assetklasse, den B\u00fcroimmobilien. Hier wurden im Schnitt der letzten Jahre (seit 2012) rund 80 % in Immobilien der Big 7 investiert. Und in Frankfurt sorgten eine Reihe von gro\u00dfvolumigen B\u00fcro-Transaktionen zum Ende des Quartals f\u00fcr das Durchbrechen der Schallmauer von 10 Mrd. Euro bei gewerblich genutzten Immobilien. Inklusive Wohnimmobilien wurden in der Mainmetropole somit 11,6 Mrd. Euro gehandelt, ein signifikantes Plus gegen\u00fcber 2017 von 49%. Noch etwas st\u00e4rker gewachsen ist Stuttgart, hier erh\u00f6hte sich das gesamte Transaktionsvolumen um 56% auf 2,5 Mrd. Euro. „Der Grund f\u00fcr das hohe Interesse an den etablierten M\u00e4rkten ist der starke Vermietungsmarkt als fundamentale Basis f\u00fcr die Investitionen sowie die Aussicht auf weitere Mietsteigerungen im Zuge von Refurbishments oder dem Abvermieten von Leerst\u00e4nden im Objekt“, betont Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und weiter: „Gerade dem Thema Mietwachstum kommt angesichts der nachlassenden Renditekompression eine immer h\u00f6here Bedeutung zu, um Wertsteigerungen generieren zu k\u00f6nnen. Auch deshalb sind Value-Add-Objekte mit kurzfristig auslaufenden Mietvertr\u00e4gen oder Objekte mit Leerstand aktuell begehrt. Hier lassen sich am ehesten h\u00f6here Mieten durch Vertragsneuabschl\u00fcsse durchsetzen. Bevor B\u00fcro-Investoren auf der Suche nach Anlageoptionen in kleinere und damit riskantere M\u00e4rkte – in Bezug auf potenzielle Nachvermietungen – investieren, sind Teilm\u00e4rkte abseits der Innenst\u00e4dte und CBDs in den Big 7 die bevorzugte Wahl. Hier lassen sich zudem selektiv deutlich st\u00e4rkere Mietpreissteigerungen realisieren als in den Spitzenlagen.“ Die beliebteste Assetklasse bleiben nach wie vor B\u00fcroobjekte. Auf sie entf\u00e4llt allein ein Anteil von ca. 37 % bezogen auf das gesamte Transaktionsvolumen inklusive der Assetklasse Living. Von Januar bis Ende Dezember flossen rund 29 Mrd. Euro in B\u00fcroimmobilien. Auf Platz 2 reihen sich Wohnimmobilien mit ihren verschiedenen Subkategorien ein. „Living“ als Klammer von Pflege- und Gesundheitsimmobilien, Studentenwohnen und der Nutzungsart Multi-Family, also dem typischen Investment in Wohnungsportfolios, hat mittlerweile eine besondere Bedeutung f\u00fcr den deutschen Markt (Anteil von 27% im abgelaufenen Jahr) und hat sich als Nutzungsalternative bei den Investoren l\u00e4ngst etabliert und zwar auch bei denen, die bislang fast ausschlie\u00dflich in die traditionellen Assetklassen B\u00fcros oder Retail investiert hatten. Alternative Produkte waren also 2018 mehr gefragt, genauso wie Projektentwicklungen bzw. Investments in noch nicht fertiggestellte Objekte. Diese machen bei Einzeltransaktionen mittlerweile 20% des Transaktionsvolumens aus. „Wir sehen hier in der Tendenz eine weiter steigende Nachfrage aufgrund des Produktmangels von Bestandsobjekten sowohl am Investment- als auch am Vermietungsmarkt gerade in den zentralen innerst\u00e4dtischen Lagen. Zahlreiche B\u00fcro- oder Wohnungsbauprojekte sind aktuell bereits vor Fertigstellung vermietet und reduziert damit das Risiko solcher Investments“, so Scheunemann. Nach B\u00fcro- und Wohnimmobilien stehen einzelhandelsgenutzte Immobilien auf Platz 3 des Investoreninteresses. Sie kamen zum Jahresabschluss 2018 auf einen Anteil von ca. 13 %. Noch vor einigen Jahren nahezu gleichauf mit B\u00fcroimmobilien, ist das Transaktionsvolumen mit 10,5 Mrd. Euro auch 2018 weiter r\u00fcckl\u00e4ufig (minus 9% im Vergleich zu 2017). Und w\u00e4re da nicht die milliardenschwere Signa-Warenhaus-Transaktion aus dem dritten Quartal, w\u00fcrde das Bild noch schlechter aussehen. „Aber es zeigen sich deutliche Unterschiede auf den zweiten Blick. Was 2018 fehlte, sind gr\u00f6\u00dfere Shopping-Center Transaktionen, in diesem Segment agierten Investoren \u00e4u\u00dferst z\u00f6gerlich. Andererseits haben sich Fachm\u00e4rkte und Fachmarktzentren als neue „Investor-Darlings“ herauskristallisiert. Sie machen mittlerweile \u00fcber 40% des Transaktionsvolumens innerhalb der Assetklasse Einzelhandel aus und Objekte, die \u00fcber einen starken Lebensmittler als Anker- oder Hauptmieter verf\u00fcgen, sind stark nachgefragt“, betont Scheunemann. Zum Ende des vierten Quartals hat sich an der Relation zwischen deutschen und ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern eine kleine Verschiebung ergeben. Auf das gesamte Transaktionsvolumen bezogen entfielen 2018 rund 42% auf ausl\u00e4ndische Kapitalquellen (ca. 33 Mrd. Euro). Die Aktivit\u00e4ten ausl\u00e4ndischer Investoren haben im letzten Quartal des Jahres wieder zugenommen. „Die klassischen Kapitalherkunftsl\u00e4nder USA und Gro\u00dfbritannien stehen zwar nach wie vor an der Spitze, haben aber ihre Dominanz fr\u00fcherer Jahre eingeb\u00fc\u00dft. Daf\u00fcr haben sowohl Investoren aus anderen europ\u00e4ischen L\u00e4ndern sowie aus Asien ihre Aktivit\u00e4ten im Vergleich zu den letzten Jahren ausgebaut“, so Helge Scheunemann. Noch ist der Boden bei B\u00fcro- und Logistikrenditen nicht gefunden, aber Renditen f\u00fcr Shopping Center steigen Im vierten Quartal fortgesetzt hat sich der Trend eines moderaten Renditer\u00fcckgangs f\u00fcr Top-Produkte in besten Lagen der transaktionsst\u00e4rksten Nutzungsart: mit einer \u00fcber alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten B\u00fcro-Spitzenrendite von 3,11 % zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter R\u00fcckgang, im 12-Monatsvergleich sind es damit 16 Basispunkte weniger. „F\u00fcr 2019 gehen wir davon aus, dass sich die Renditen auf diesem Level einpendeln werden“, so Tschammler. Und Tschammler weiter: „Da Top-Produkte auch im n\u00e4chsten Jahr rar und die Nachfrage unver\u00e4ndert hoch bleiben d\u00fcrfte, werden sich die Anlagepr\u00e4ferenzen der Investoren auch 2019 hin zu Produkten oder Lagen in den Big 7 verschieben, die nicht die Definitionen von „Prime“ erf\u00fcllen. Dies wird sich auch in den Renditen widerspiegeln und dazu f\u00fchren, dass sich z.B. die Renditekompression f\u00fcr Objekte in Top-Lagen, aber mit schw\u00e4cherer Geb\u00e4udequalit\u00e4t und k\u00fcrzeren Vertrags-Restlaufzeiten fortsetzt und der Abstand zur Spitzenrendite sich auf rund 80 Basispunkte reduzieren k\u00f6nnte.“ \u00c4hnliches gilt auch f\u00fcr Top-Objekte in Teilm\u00e4rkten abseits der Spitzenlagen. Hier hat sich die Kompression ebenfalls fortgesetzt und erreicht mit einer aggregierten Rendite von 3,44 % den niedrigsten Stand seit \u00fcber f\u00fcnf Jahren. Der Abstand zur Spitzenrendite betr\u00e4gt gerade noch 33 Basispunkte und ist damit so gering wie noch nie. Die noch immer st\u00e4rkste Dynamik bei der Renditeentwicklung ist allerdings im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Der weiter prosperierende Online-Handel und dessen positive Zukunftsaussichten zieht ausl\u00e4ndische Investoren in diese Assetklasse. Am Ende des Jahres 2018 liegt die Spitzenrendite bei 4,1 % und damit 60 Basispunkte niedriger als noch Ende 2017. Hier erwarten wir im Laufe des Jahres 2019 allerdings noch einen weiteren R\u00fcckgang auf deutlich unter 4,00 %. In Kombination mit dem Mietwachstum hat sich nach drei Jahren mit Kapitalwertsteigerungen bei B\u00fcroimmobilien mit im Schnitt 15,5% 2018 abermals ein Zuwachs im zweistelligen Prozentbereich ergeben. Dieser liegt in der Aggregation \u00fcber alle sieben Hochburgen bei rund 12%. 2019 d\u00fcrfte er sich aufgrund der sich stabilisierenden Renditen dann auf etwa 4% abschw\u00e4chen. Bei innerst\u00e4dtischen Gesch\u00e4ftsh\u00e4usern sind die starken Wertzuw\u00e4chse vergangener Jahre bereits vorbei. 2018 wird ein Plus von nur noch 3 % stehen. F\u00fcr 2019 d\u00fcrften \u00fcberwiegend stagnierende Mieten und faktisch keinen Wertzuw\u00e4chsen zu beobachten sein. Die Nachfrage wird sich mehr denn je auf Fachmarktprodukte mit Discountern oder Lebensmittelm\u00e4rkten als Ankermieter fokussieren. Da die Nachfrage hier deutlich h\u00f6her sein wird als das verf\u00fcgbare Angebot, k\u00f6nnten in diesem Segment die Spitzenrenditen auch 2019 noch leicht sinken – Ende 2018 liegen sie bei 4,50 %. Das erste Segment, in dem die Spitzenrendite erstmals seit Ende 2010 wieder ansteigt, sind Shopping Center. Zum Ende 2018 liegt die Rendite bei 4,10% und damit 20 Basispunkte \u00fcber dem Tiefstwert der letzten vier Quartale. Pressekontakt: Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), \u00fcbermittelt durch news aktuell<\/p>\n