Bremen (ots) – Erwerber von sogenannten „Schrottimmobilien“ haben h\u00e4ufig mit einer deutlichen Unterdeckung zu k\u00e4mpfen und f\u00fchlen sich angesichts anderslautender Versprechungen und Rentabilit\u00e4tsprognosen betrogen. Vielfach schwingt bei den K\u00e4ufern die Angst mit, die Verbindlichkeiten zuk\u00fcnftig nicht mehr bedienen zu k\u00f6nnen und schlussendlich in die Privatinsolvenz zu rutschen. Denn, hinzukommt, dass die Immobilien regelm\u00e4\u00dfig extrem \u00fcberteuert sind, sodass bei einem Verkauf der Immobilie die aufgenommenen Kreditverbindlichkeiten nicht mehr vollst\u00e4ndig zur\u00fcckgef\u00fchrt werden k\u00f6nnen. Beworben werden die Objekte regelm\u00e4\u00dfig mittels gut aufgemachter Prospekte, die vor allem die Vorteile der Immobilie herausstellen. Die Immobilien sind zumeist erheblich \u00fcberteuert und beinhalten nicht unerhebliche Verkaufsmargen und Innenprovisionen. Den Investoren wird dabei eine gute Rendite vorgerechnet. Das Objekt soll sich angeblich selbst tragen, die Mieteinnahmen die Kosten abdecken. Zum Teil wird auch eine Mietgarantie mit angeboten, die zun\u00e4chst dar\u00fcber hinwegt\u00e4uscht, dass die tats\u00e4chlichen Mieten geringer ausfallen. Erst im Nachhinein stellt sich heraus, dass die Rentabilit\u00e4tsberechnung tats\u00e4chlich nicht zutrifft. Teilweise sind auch die Mieteinnahmen aufgrund der Vereinbarung und des Beitritts zu einem Mietpool geringer als prognostiziert. \u00dcber die Risiken im Zusammenhang mit einem Mietpool hat der Verk\u00e4ufer als Berater und der Vermittler den K\u00e4ufer im Vorhinein aufzukl\u00e4ren. Grunds\u00e4tzlich kommt – je nach Fallkonstellation – eine Haftung des Verk\u00e4ufers, des Vermittlers bzw. Beraters oder der finanzierenden Bank in Betracht. Auch eine Notarhaftung ist m\u00f6glich, soll hier aber nicht aufgegriffen werden. Haftung des Verk\u00e4ufers wegen fehlerhafter Beratung Erteilt der Verk\u00e4ufer im Zuge der Vertragsverhandlungen dem K\u00e4ufer einen ausdr\u00fccklichen Rat bzw. liegt dieser dem K\u00e4ufer Berechnungsbeispiele \u00fcber Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vor, kommt im Zweifel konkludent ein Beratungsvertrag zustande. Grunds\u00e4tzlich m\u00fcssen die Angaben, die in der Rentabilit\u00e4tsberechnung enthalten sind, richtig sein. Dies beinhaltet auch, dass kein unzutreffendes, zu positives Bild von der Ertragserwartung oder von dem Wertsteigerungspotential vorget\u00e4uscht werden darf. In der Prognose muss das Leerstandsrisiko entweder in der Berechnung des Mietertrages angemessen ber\u00fccksichtigt oder der K\u00e4ufer muss unmissverst\u00e4ndlich darauf hingewiesen worden sein, dass dieses nicht einkalkuliert wurde. Entsprechendes gilt im Fall einer verwalteten Mieteinnahmegemeinschaft – einem sogenannten Mietpool. Sofern in dem angebotenen Modell zudem der Beitritt des K\u00e4ufers zu einem Mietpool vorgesehen war, hat der Verk\u00e4ufer beispielsweise auch \u00fcber Risiken aufkl\u00e4ren, die mit einem empfohlenen Beitritt zu einem Mietpool verbunden sind. Empfiehlt der Verk\u00e4ufer den Beitritt zu einem Mietpool muss er dem K\u00e4ufer dar\u00fcber hinaus die Funktionsweise des Mietpools im Fall von Wohnungsleerstand erl\u00e4utern. Dazu z\u00e4hlt nicht nur der Vorteil, bei einem Leerstand der eigenen Wohnung keinen vollst\u00e4ndigen Mietausfall zu erleiden, sondern auch der Nachteil, das – anteilige – Risiko tragen zu m\u00fcssen, dass andere Wohnungen nicht vermietet sind. Er muss ausdr\u00fccklich darauf hinweisen, dass Leerst\u00e4nde anderer Wohnungen, soweit sie \u00fcber den hier einkalkulieren Betrag hinausgehen, zu einer Verringerung auch seines Mietvertrages f\u00fchren. Die Beratungspflichten im Fall eines Beratungsvertrages sind hier bei weitem nicht abschlie\u00dfend, sondern nur exemplarisch dargestellt. Haftung des Vermittlers und Beraters Zwischen dem Anleger und dem Anlagevermittler bzw. -berater kommt im Zweifel ein Anlagevermittlungs- bzw. -beratungsvertrag zustande. Aus diesem Vertragsverh\u00e4ltnis ergibt sich die Verpflichtung des Vermittlers bzw. Beraters, den Investor richtig und vollst\u00e4ndig \u00fcber diejenigen Umst\u00e4nde zu informieren, die f\u00fcr die Anlageentscheidung von besonderer Bedeutung sind. Insofern wird auf die oben stehenden Ausf\u00fchrungen zur Haftung des Verk\u00e4ufers verwiesen. Im Bereich der Schrottimmobilien ist vor allem die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs relevant, wonach der Vermittler den Erwerber einer von ihm vermittelten Anlage unaufgefordert \u00fcber Vertriebsprovisionen aufzukl\u00e4ren hat, wenn diese 15 % des von den Anlegern aufzubringenden Kapitals \u00fcberschreiten. Dies gilt grunds\u00e4tzlich auch f\u00fcr die Vermittlung von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zudem unabh\u00e4ngig davon, ob die Wohnung mittels eines Prospektes vertrieben worden ist oder nicht. Gerade in diesem Bereich l\u00e4sst sich h\u00e4ufig eine Haftung des Anlage Vermittlers oder Beraters begr\u00fcnden. Inanspruchnahme der Bank – Schadensersatz und Kreditwiderruf Auch bei den finanzierenden Banken kommt unter bestimmten Voraussetzungen eine Schadensersatzhaftung in Betracht. M\u00f6glicherweise greift auch noch der sogenannte Widerrufsjoker. Beim Erwerb von Wohnungen oder H\u00e4usern als Kapitalanlage erfolgt regelm\u00e4\u00dfig keine Beratung durch das finanzierende Kreditinstitut selbst. Die Finanzierung wird regelm\u00e4\u00dfig \u00fcber den Vertrieb bzw. den Verk\u00e4ufer mit angedient. Hat die Bank im Einzelfall auch beraten, kommt nat\u00fcrlich auch in diesem Fall eine Haftung wegen fehlerhafter Beratung in Betracht. Grunds\u00e4tzlich geht die Rechtsprechung davon aus, dass die finanzierende Bank keine Aufkl\u00e4rungspflichten bez\u00fcglich des finanzierten Objektes trifft. Etwas anderes kann sich jedoch in folgenden Fallkonstellationen ergeben. Aufkl\u00e4rungspflichten kommen in Betracht, wenn – die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchf\u00fchrung oder dem Vertrieb des Projekts \u00fcber ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, – sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gef\u00e4hrdungstatbestand f\u00fcr den Kunden schafft oder dessen Entstehung beg\u00fcnstigt, – sie sich im Zusammenhang mit Kreditgew\u00e4hrungen sowohl an den Initiator als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder – die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Kreditnehmer hat und dies auch erkennen kann. In F\u00e4llen eines sogenannten institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verk\u00e4ufer oder Vertrieb wird unter bestimmten Voraussetzungen die Kenntnis der Bank von einer arglistigen T\u00e4uschung des Anlegers durch den Verk\u00e4ufer etc. vermutet. In dieser Situation k\u00f6nnen sich Anleger daher unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufkl\u00e4rungspflicht ausl\u00f6senden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank berufen und Schadensersatzanspr\u00fcche geltend machen. Aufkl\u00e4rungspflichten im Sinne der oben genannten zweiten Fallgruppe (Schaffung eines besonderen Gef\u00e4hrdungstatbestandes) kommen nach h\u00f6chstrichterlicher Rechtsprechung etwa dann in Betracht, wenn spezifische Risiken hinzutreten, etwa im Fall eines Mietpools. Danach w\u00fcrden Aufkl\u00e4rungspflichten beispielsweise dann in Betracht kommen, wenn die finanzierende Bank o dem Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden \u00dcberschuldung des konkreten Mietpools verlangt oder o in Kenntnis des Umstandes, dass im konkreten Mietpool Darlehen gew\u00e4hrt wurden, f\u00fcr die die Anleger als Poolmitglieder haften m\u00fcssen, oder o in Kenntnis des Umstandes, dass an die Poolmitglieder konstant \u00fcberh\u00f6hte Aussch\u00fcttungen ausbezahlt werden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilit\u00e4t und Finanzierung der Anlage vermitteln. Neben m\u00f6glichen Schadensersatzanspr\u00fcchen kommt im Einzelfall auch ein Widerruf des Darlehensvertrages gem\u00e4\u00df \u00a7 495 BGB in Betracht. HAHN Rechtsanw\u00e4lte hat auch f\u00fcr die sogenannten Neuvertr\u00e4ge (nach dem 10.06.2010) bereits zahlreiche Fehler identifiziert, die zu einer nach wie vor gegebenen Widerruflichkeit des Darlehensvertrages f\u00fchren. Zu beachten ist jedoch, dass mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie das Widerrufsrecht f\u00fcr Vertr\u00e4ge, die ab dem 20.03.2016 abgeschlossen worden sind, nach einem Jahr und 14 Tagen erlischt. Lassen Sie Ihre Anspr\u00fcche pr\u00fcfen Wer mit seinem Investment unzufrieden ist, sollte dieses auf den Pr\u00fcfstand stellen. Denn die Rechtsprechung er\u00f6ffnet mittlerweile umfassende M\u00f6glichkeiten zur R\u00fcckabwicklung derartiger Kapitalanlagen. Pressekontakt: Hahn Rechtsanw\u00e4lte PartG mbB RAin Dr. Petra Brockmann Marcusallee 38 28359 Bremen Fon: +49-421-246850 Fax: +49-421-2468511 E-Mail: brockmann@hahn-rechtsanwaelte.de http:\/\/www.hahn-rechtsanwaelte.de Original-Content von: Hahn Rechtsanw\u00e4lte PartG mbB, \u00fcbermittelt durch news aktuell<\/p>\n