Frankfurt (ots) – Die Corona-Pandemie war und ist ein unvorhergesehenes und nicht prognostizierbares Ereignis, ein schwarzer Schwan also. Wie lange aber bleibt er, der schwarze Schwan? Besser noch: wie lange bleibt der Schwan schwarz? Verl\u00e4sslich ist diese Frage nicht zu beantworten. Deswegen verharren alle Bereiche der Gesellschaft, der Wirtschaft, der Politik und nat\u00fcrlich auch die Immobilienm\u00e4rkte in einem Zustand der Ungewissheit. Der seit Dezember geltende Lockdown wurde zun\u00e4chst einmal bis Ende Januar verl\u00e4ngert. Unsicher bleibt trotz der (nur schleppend) angelaufenen Impfungen die Infektionslage und selbst die Wirtschaftsforscher begr\u00fc\u00dfen harte, aber zeitlich begrenzte Ma\u00dfnahmen. Einig scheinen sich die \u00d6konomen darin, dass Deutschland erneut in eine technische Rezession fallen wird. Sowohl im letzten Quartal 2020 als auch im Auftaktquartal 2021 d\u00fcrfte das Wirtschaftswachstum ins Negative gesunken sein. Damit scheint sich zu best\u00e4tigen, dass der wirtschaftliche Erholungspfad beschwerlicher sein wird als zun\u00e4chst erwartet. Die Prognosen f\u00fcr das BIP-Wachstum 2021 hatten sich im Jahresverlauf 2020 von \u00fcber 5 Prozent auf aktuell nur noch 3,8 Prozent reduziert. „Die unterst\u00fctzenden Ma\u00dfnahmen der Politik helfen \u00fcber die gr\u00f6\u00dften Verwerfungen hinweg, aber wir erleben derzeit eben doch eine manifeste Konjunkturkrise, die alle Branchen und Segmente erfasst hat“, so Dr. Konstantin Kortmann , Head of Leasing & Agency JLL Germany. Die verschiedenen Klimaindizes sprechen je nach Nachrichtenlage eine deutliche Sprache: Die Nachrichten zum Impfstoff hatten den Aktienkursen im November einen Sprung versetzt, genau der gegenteilige Effekt war mit dem zweiten Lockdown eingetreten: Sinkende Kauflaune und schlechte Konsumstimmung. Der von der GfK f\u00fcr Dezember ermittelte Konsumklimaindex fiel auf minus 6,7 Punkte, nachdem er im November noch minus 3,2 Z\u00e4hler betragen hatte. Und wiederum ein eigentlich nationales Ereignis wie der Ausgang der Senatswahl im US-Bundesstaat Georgia treibt die Aktienkurse. „Als St\u00fctze erweisen sich aktuell auf jeden Fall die Industrieunternehmen. Dies belegt unter anderem ein Blick auf die Kurzarbeit. In der Industrie ist die Kurzarbeit \u00fcber alle Branchen zum Ende des Jahres gesunken, gestiegen ist sie jedoch in den beiden Branchen, die vom zweiten Lockdown besonders betroffen sind: im Einzelhandel und im Gastgewerbe. So erh\u00f6hte sich die Zahl der Arbeitnehmer in Kurzarbeit im Einzelhandel im Dezember auf immerhin \u00fcber 6 Prozent der hier sozialversicherungspflichtig Besch\u00e4ftigten und im Gastgewerbe auf 39 Prozent – mit erheblichen Auswirkungen auf die Wirtschaft in ihrer Gesamtheit, aber auch auf die Immobilienbranche“, kommentiert Konstantin Kortmann . Insgesamt hat die Corona-Krise 2020 den mehr als ein Jahrzehnt w\u00e4hrenden Aufw\u00e4rtstrend am deutschen Arbeitsmarkt abrupt beendet. Im Jahresdurchschnitt 2020 waren rund 44,8 Millionen Personen in Deutschland erwerbst\u00e4tig. Nach vorl\u00e4ufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes lag die Zahl damit um 477.000 oder 1,1 Prozent niedriger als 2019. Den st\u00e4rksten R\u00fcckgang der Erwerbst\u00e4tigen gab es im vergangenen Jahr bei den Dienstleistern mit 281.000. Insgesamt waren noch rund 33,5 Millionen Personen in den Dienstleistungsbereichen t\u00e4tig. Die gr\u00f6\u00dften Besch\u00e4ftigungsverluste hatten der Bereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe und die Unternehmensdienstleister. Besch\u00e4ftigungsgewinne gab es hingegen im Bereich \u00d6ffentliche Dienstleister, Erziehung und Gesundheit. Deutlicher R\u00fcckgang der Nachfrage nach B\u00fcrofl\u00e4chen, besonders Gro\u00dfanmietungen fehlen „Die konjunkturellen Rahmenbedingungen stellten sich vor diesem gesamtwirtschaftlichen Hintergrund alles andere als positiv dar. So ist es wenig verwunderlich, dass sich auch auf den deutschen B\u00fcrom\u00e4rkten eine deutliche Nachfrageschw\u00e4che ausgebreitet hat. Der R\u00fcckgang des B\u00fcrofl\u00e4chenumsatzes in den Big 7 bel\u00e4uft sich auf \u00fcber 33 Prozent und schlie\u00dft mit einem Gesamtvolumen von 2,67 Mio. m\u00b2. In der aktuellen Rezession \u00fcberwiegt der Rotstift: Umzugspl\u00e4ne werden zun\u00e4chst aufgeschoben oder es wird eine Vertragsverl\u00e4ngerung in den bestehenden Fl\u00e4chen angestrebt. In der Konsequenz fehlen vor allem die gro\u00dffl\u00e4chigen Vermietungen ab 10.000 m\u00b2. Hier zeigen sich die Zur\u00fcckhaltung und Nachfrageschw\u00e4che besonders deutlich. 32 Abschl\u00fcsse mit insgesamt 656.000 m\u00b2 in der Aggregation \u00fcber alle Big 7 konnten 2020 in dieser Gr\u00f6\u00dfenordnung verzeichnet werden, entsprechend einem Minus von 43 Prozent gegen\u00fcber 2019 in Bezug auf die Anzahl der Deals“, erl\u00e4utert Kortmann . Umsatzr\u00fcckg\u00e4nge sind bei allen sieben Immobilienhochburgen zu beobachten: mit minus 25 Prozent in M\u00fcnchen bis zu minus 55 Prozent in Stuttgart . Und auch im erfolgsverw\u00f6hnten Berlin sank der Umsatz um 25 Prozent. Trotzdem reichten die 745.000 m\u00b2, um sich deutlich an die Spitze der Big 7 zu setzen. „Das vielleicht sichtbarste Zeichen der Krise mag das Quartalsergebnis in M\u00fcnchen sein. Nicht einmal 100.000 m\u00b2 wurden vermietet, zumindest bis 1998 zur\u00fcck gab es keinen niedrigeren Umsatz in der bayerischen Landeshauptstadt“, so Helge Scheunemann , Head of Research JLL Germany. Konstantin Kortmann erg\u00e4nzt: „Wir sind ohne Zweifel an einem Zykluswendepunkt angekommen. Wie stark dieser ausfallen wird, ist allerdings noch nicht ausgemacht. Aufgrund des zeitverz\u00f6gerten Eintretens der konjunkturellen Effekte in Verbindung mit der z\u00f6gerlichen Bereitschaft der Unternehmen, wieder mehr Personal einzustellen, rechnen wir ab Mitte 2021 mit einem Anziehen der Vermietungen. Positiv unterst\u00fctzend sollten dabei die auslaufenden Mietvertr\u00e4ge aus den Abschl\u00fcssen der letzten Jahre im Volumen von rund 3,2 Mio. m\u00b2 wirken. Auch gro\u00dfe Gesuche, einige bereits f\u00fcr das erste Quartal avisiert, k\u00f6nnten in Summe f\u00fcr ein Umsatzvolumen in 2021 auf rund 2,9 Mio. m\u00b2 sorgen, das w\u00e4re immerhin wieder ein Plus von 11 Prozent. „Doch wie in der gesamten Wirtschaft steht und f\u00e4llt der Markt mit den weiteren Entwicklungen der Pandemie, dem Impffortschritt und den politischen Entscheidungen. Man braucht kein Hellseher zu sein, um den Zusammenhang auf den Punkt zu bringen: je l\u00e4nger der Lockdown, desto weniger Vermietungen“, so Scheunemann. Leerst\u00e4nde steigen teilweise kr\u00e4ftig Wie bereits im Jahresverlauf prognostiziert, haben sich die Leerst\u00e4nde in den meisten St\u00e4dten erh\u00f6ht. Die B\u00fcro-Leerstandsquote hat zum Jahresende im Schnitt 3,7 Prozent (2019: 3,0 %) erreicht und bewegt sich damit aber immer noch deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt . Im Gegensatz zum Umsatz zeigen sich die M\u00e4rkte in Bezug auf die Leerstandsentwicklung noch uneinheitlich. W\u00e4hrend in der Aggregation aller Big 7 das Volumen freier Fl\u00e4chen im Jahresvergleich um 23 Prozent angestiegen ist, verzeichnete Stuttgart noch einen weiteren R\u00fcckgang und auch in Hamburg blieb der Leerstand stabil. \u00dcberdurchschnittlich mit Raten von jeweils \u00fcber 50 Prozent zog der Leerstand dagegen in Berlin und M\u00fcnchen an, dennoch bleiben die Leerstandsquoten auch hier mit 2,8 und 3,5 Prozent weiterhin niedrig. “ In der Tendenz werden die Leerst\u00e4nde bis Ende 2021 weiter zunehmen auf durchschnittlich 4,5 Prozent. Der B\u00fcromarkt ist aber weit von einer Angebotsschwemme entfernt, Leerstandsquoten im zweistelligen Bereich wie etwa 2010 wird es mittelfristig nicht geben“, erl\u00e4utert Helge Scheunemann und mit einem Blick auf dieUntermietfl\u00e4chen f\u00fcgt er an: „Solche Fl\u00e4chen sind in einer Krise immer ein Thema, so auch dieses Mal, lassen sich doch Einsparungen bei erfolgreicher Vermietung generieren.“ Aktuell werden in den Big 7 knapp 12 Prozent (ca. 420.000 m\u00b2) des gesamten Leerstandes zur Untermiete angeboten. Im Vergleich dazu waren es in Krisenjahren wie 2009 nur 370.000 m\u00b2, 2002 aber fast 1,1 Mio. m\u00b2. „Interessanterweise werden fast ein Drittel der Untermietfl\u00e4chen in den Top-Lagen der Big 7 angeboten. M\u00f6glicherweise sind die Vermietungschancen solcher Untermietfl\u00e4chen hier gr\u00f6\u00dfer, auch h\u00f6here Mieten erzielbar und schlagen damit unter dem Strich auch gr\u00f6\u00dfere Mieteinsparungen zu Buche. F\u00fcr 2021 gehen wir von einer weiteren leichten Zunahme auf dann rund 560.000 m\u00b2 aus, entsprechend einem Anteil von rund 13 Prozent“; so Helge Scheunemann . Fertigstellungen steigen, aber nicht so stark wie erwartet – Entwickler verschieben ihre Neubaupl\u00e4ne und investieren verst\u00e4rkt in Bestandssanierungen 2020 haben die B\u00fcrofertigstellungen deutlich zugelegt, aber insgesamt nicht so stark wie erwartet. Bis Ende des Jahres wurden knapp 1,5 Mio. m\u00b2 fertiggestellt, entsprechend einem Zuwachs von 29 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Besonders schnell drehten sich die Baukr\u00e4ne 2020 in Berlin, wo knapp 490.000 m\u00b2 neu auf den Markt kamen und sich das Volumen damit im Vergleich zu 2019 mehr als verdoppelte. Nach wie vor profitieren die neu auf den Markt gekommenen Fl\u00e4chen in allen St\u00e4dten von den starken Vermietungsjahren. Das l\u00e4sst sich an den Vorvermietungsquoten ablesen, denn zum Zeitpunkt der Fertigstellung waren in der Aggregation aller Big 7 nur noch 232.000 m\u00b2 unvermietet bzw. 84 Prozent zum Zeitpunkt der Fertigstellung belegt. Bereits im vergangenen Jahr hatten Projektentwickler aber auf die Marktlage reagiert bzw. reagieren m\u00fcssen: zahlreiche Pl\u00e4ne sind zeitlich nach hinten verschoben worden. Mitte 2020 waren f\u00fcr das Gesamtjahr noch immerhin rund 400.000 m\u00b2 mehr erwartet worden. F\u00fcr 2021 und 2022 sind in den Big 7 insgesamt 4,5 Mio. m\u00b2 im Bau oder in der Planung. Und: es gibt auch nach wie vor Vorvermietungen. So ist f\u00fcr 2021 mehr als die H\u00e4lfte der im Bau und Planung befindlichen Fl\u00e4chen bereits belegt. „Der Fl\u00e4chenengpass, der \u00fcber viele Jahre gerade in den begehrten Lagen bestand, wird also auch durch die Zykluswende nicht komplett ausger\u00e4umt werden“, prognostiziert Helge Scheunemann . Scheunemann weiter: „Neubau wird allerdings zunehmend als nicht-nachhaltig angesehen und angesichts des bereits gro\u00dfen Bestands an Immobilien richtet sich der Fokus der Entwickler verst\u00e4rkt auf bereits bestehende Geb\u00e4ude und deren nachhaltige Sanierung. So wird sich die Quote der Totalsanierungen an den Fertigstellungen in den Jahren 2020-2023 auf rund 30 Prozent des Volumens belaufen und w\u00fcrde sich damit im Vergleich zu den Jahren 2009-2019 verdoppeln.“ Potenzial f\u00fcr weiteres (nominales) Mietwachstum vorhanden Der JLL-Spitzenmietpreisindex liegt zum Ende des Jahres bei 222,4 Punkten und weist gegen\u00fcber dem Vorjahreszeitpunkt ein Plus von 2,0 Prozent auf. Beim Blick auf die Big 7 zeigen Stuttgart mit einem Plus von 4,1 Prozent und Hamburg mit 6,9 Prozent die st\u00e4rksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich. Und selbst in Berlin , wo sowohl Leerstand als auch Fertigstellungen zugelegt haben, zog die Spitzenmiete um 2,7 Prozent an. „Dies zeigt deutlich, dass trotz dieser Rahmenbedingungen und sinkender Nachfrage Mietwachstum m\u00f6glich ist und es aufgrund des extrem niedrigen Angebots der Vorjahre eine Art Puffer gibt, der zumindest unmittelbare Mietpreisreaktionen auf Leerstandsanstiege abfedert und die Nominalmieten auf Kurs h\u00e4lt. Effektiv, d.h. nach Abzug von gew\u00e4hrten Incentives durch die Eigent\u00fcmer, kann aber schon eine leichte Bewegung nach unten beobachtet werden“, erl\u00e4utert Kortmann . Viele Vermieter zeigten sich bereit, gro\u00dfz\u00fcgigere Anreize als zuvor in Bezug auf mietfreie Zeiten oder Ausbauzusch\u00fcsse zu gew\u00e4hren. In 2021 d\u00fcrfte der Mietpreisindex in der Aggregation \u00fcber alle Big 7 um 1,5 Prozent weiter leicht steigen. „Wir erwarten in keiner Stadt Mietpreisr\u00fcckg\u00e4nge. Mittelfristig sehen wir \u00fcberdies Potenzial f\u00fcr h\u00f6here Mieten, zumindest in den B\u00fcros, in denen im Zuge von Remote Working ein Mehr an Ausstattungsqualit\u00e4t eingefordert wird. Dieses Mehr an Qualit\u00e4t k\u00f6nnte die Bau- und Investitionskosten um bis zu 5 Prozent nach oben schrauben, ein Aspekt, der auch die Mieten beeinflussen w\u00fcrde“, so Konstantin Kortmann abschlie\u00dfend. Pressekontakt: Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, mailto:dorothea.koch@eu.jll.com Weiteres Material: http:\/\/presseportal.de\/pm\/62984\/4807281 OTS: Jones Lang LaSalle SE (JLL) Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), \u00fcbermittelt durch news aktuell<\/p>\n