Bonn (ots) – <\/p>\n
HWWI analysiert Kauf- und Mietpreise im Verh\u00e4ltnis zum regionalen Einkommen<\/p>\n
37 Landkreise und St\u00e4dte bieten K\u00e4ufer*innen einen Einkommensvorteil<\/p>\n
Eigent\u00fcmer geben einen geringen Teil des Einkommens f\u00fcr Wohnen aus als im Vorjahr<\/p>\n
Haushalte mussten 2023 im Durchschnitt \u00fcber alle Regionen hinweg einen geringeren Anteil ihres verf\u00fcgbaren Einkommens f\u00fcr das Wohnen aufwenden als noch ein Jahr zuvor. Dies gilt sowohl f\u00fcr Mieter*innen als auch f\u00fcr K\u00e4ufer*innen von Wohnungen. Wie hoch die Einkommensanteile genau sind, die jeweils in den 400 deutschen Regionen durchschnittlich f\u00fcr die Nettokaltmiete beziehungsweise die anf\u00e4ngliche Kreditzahlung aufgebracht werden m\u00fcssen, hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) f\u00fcr den Postbank Wohnatlas berechnet. <\/p>\n
Eingeflossen sind auch regionale Unterschiede bei den Miet- und Immobilienpreisen.<\/p>\n
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Das HWWI hat den jeweiligen Einkommensanteil auf Basis der durchschnittlichen regional verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommen f\u00fcr eine 70-Quadratmeter-Wohnung berechnet. F\u00fcr den Fall eines Immobilienkaufs legte das HWWI eine Kreditaufnahme von 80 Prozent des Preises inklusive Grunderwerbsteuern und zwei Prozent Notargeb\u00fchren zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent und einer Anfangstilgung von 2,5 Prozent zu Grunde. Nebenkosten f\u00fcr Makler oder Sanierung sind nicht ber\u00fccksichtigt. <\/p>\n
Nach dieser Berechnung identifizierten die Fachleute 37 Regionen, in denen K\u00e4ufer*innen 2023 einen geringeren Anteil ihres Haushaltsnettoeinkommens f\u00fcr die Finanzierung ausgeben mussten als f\u00fcr Miete. <\/p>\n
Nach einer Faustformel sollten Privathaushalte nicht mehr als 30 Prozent des verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens f\u00fcrs Wohnen aufwenden. Da dies auch die gestiegenen Wohnnebenkosten einschlie\u00dft, sollen sich Mieter*innen und K\u00e4ufer*innen bei Nettokaltmiete und Annuit\u00e4tenzahlungen eher an der 25-Prozent-Linie orientieren. Mieter*innen bleiben im Durchschnitt \u00fcber alle Regionen 2023 weiterhin deutlich unter dieser Marke. Gegen\u00fcber dem Vorjahr sank der durchschnittliche Einkommensanteil f\u00fcr die Nettomiete leicht von 14,4 auf 14,1 Prozent. Wesentlich st\u00e4rker fiel die durchschnittliche Entlastung gegen\u00fcber dem Vorjahr f\u00fcr Immobilienk\u00e4ufer*innen aus. W\u00e4hrend der Annuit\u00e4tenanteil am Einkommen \u00fcber alle Regionen 2022 noch bei 24,5 Prozent lag, ist er 2023 um 5,1 Prozentpunkte auf 19,4 Prozent gesunken. Somit ist es f\u00fcr Eigent\u00fcmer*innen in vielen deutschen Gebieten einfacher geworden, unter der 25-Prozent-Marke zu bleiben. <\/p>\n
55 Prozent der deutschen Haushalte lebten 2023 laut Postbank Wohnatlas in einer der 260 Regionen, in denen durchschnittlich weniger als 20 Prozent des Haushaltseinkommens f\u00fcr die Finanzierung einer Eigentumswohnung ausgegeben werden mussten. In insgesamt 331 Regionen liegt die anteilige Einkommensbelastung durch den Kauf unter 25 Prozent. 27 Prozent lebten in den 69 Landkreisen und kreisfreien St\u00e4dten, in denen der Durchschnittshaushalt f\u00fcr die Finanzierung einer 70-Quadratmeterwohnung mehr als ein Viertel des verf\u00fcgbaren regionalen Haushaltseinkommens ausgeben musste – in 33 dieser Regionen liegt die durchschnittliche Belastung sogar bei mehr als 30 Prozent des Einkommens. Gegen\u00fcber dem Vorjahr haben sich damit die Kaufm\u00f6glichkeiten in vielen Regionen verbessert: 2022 wurden noch 144 Regionen mit Einkommensbelastungen von mehr als 25 Prozent ausgewiesen. Vielerorts sanken die Preise f\u00fcr Eigentumswohnungen, w\u00e4hrend die Einkommen stiegen. Zu beachten ist, dass Wohnnebenkosten in beiden Berechnungen nicht enthalten sind. <\/p>\n
„Gesunkene Kaufpreise und gestiegene Einkommen machen es f\u00fcr Durchschnittsverdiener*innen in vielen Regionen leichter, eine Eigentumswohnung zu finden, die idealerweise nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens f\u00fcr die Finanzierung bindet“, sagt Manuel Beermann, verantwortlich f\u00fcr das Immobiliengesch\u00e4ft der Postbank. „Wer ein passendes Objekt im Auge hat, sollte jedoch gr\u00fcndlich pr\u00fcfen, ob die Finanzierung auch langfristig zu stemmen ist. Kaufinteressierte sollten unbedingt einen Puffer f\u00fcr unvorhersehbare Ereignisse einbauen – etwa gro\u00dfe Ausgaben oder weniger Einkommen, Inflation und h\u00f6here Energiepreise. So geh\u00f6ren beispielsweise steuerfreie Ausgleichszahlungen infolge der Inflation der Vergangenheit an. Letztere trugen ma\u00dfgeblich zu den nominalen Einkommenssteigerungen des letzten Jahres bei.“ <\/p>\n
Einkommensbelastung besonders hoch in Gro\u00dfst\u00e4dten und Ferienregionen<\/p>\n
Auch in einem Umfeld sinkender Immobilienpreise existieren weiterhin Regionen, in denen Wohnungseigent\u00fcmer*innen einen sehr hohen Anteil ihres Haushaltseinkommens f\u00fcr die laufende Kreditzahlung ausgeben m\u00fcssen. Laut HWWI mussten 2023 in 33 Regionen durchschnittlich mehr als 30 Prozent aufgewendet werden. In acht dieser Regionen waren es sogar mehr als 40-Prozent – darunter die Big-7-Metropolen M\u00fcnchen, Berlin und Hamburg. Frankfurt am Main liegt mit 39,7 Prozent knapp unter dieser Marke, w\u00e4hrend D\u00fcsseldorf, K\u00f6ln und Stuttgart bei Belastungen zwischen 30 und 32 Prozent landen. Spitzenreiter ist der Landkreis Nordfriesland mit den Nordseeinseln F\u00f6hr, Amrum und Sylt, der fast die 60 Prozent erreicht. Die Feriengebiete mit den Landkreisen Aurich, Vorpommern-R\u00fcgen, Garmisch-Partenkirchen sowie Miesbach z\u00e4hlen ebenfalls zu den teuersten acht Regionen. <\/p>\n
Die anteilige durchschnittliche Einkommensbelastung durch Nettokaltmieten bleibt deutschlandweit mit Ausnahme von Berlin und der bayerischen Landeshauptstadt M\u00fcnchen unterhalb der 25-Prozent-Schwelle. Allerdings kommt sie dieser Marke in Freiburg und Heidelberg mit rund 24 Prozent schon relativ nah. Berlin verzeichnete mit 18,4 Prozent nominal den gr\u00f6\u00dften Anstieg der Nettokaltmieten aller 400 deutschen Regionen, das Einkommen erh\u00f6hte sich dort durchschnittlich um 8,6 Prozent. Damit stieg der Einkommensanteil f\u00fcr die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung in der Hauptstadt gegen\u00fcber dem Vorjahr um 2,2 Prozentpunkte auf 26,4 Prozent. Auch in M\u00fcnchen, Freiburg und Heidelberg stiegen die Mieten 2023 im Vergleich zum Vorjahr nominal um mehr als 5 Prozent. Da in M\u00fcnchen die Einkommenszuw\u00e4chse mit plus 8,0 Prozent h\u00f6her als die Mietsteigerungen ausfielen, sank der Einkommensanteil f\u00fcr Miete um 0,6 Prozentpunkte auf 25,8 Prozent, auch in Freiburg und Heidelberg ging der Anteil leicht zur\u00fcck. <\/p>\n
Rund 24 Prozent der deutschen Haushalte leben in f\u00fcr Mieter*innen hochpreisigen Regionen, in denen mindestens 17 Prozent des durchschnittlichen regionalen Haushaltsnettoeinkommens f\u00fcr die Nettokaltmiete ausgegeben werden m\u00fcssen. Darunter fallen 32 Gro\u00dfst\u00e4dte, sieben Mittelst\u00e4dte und elf Landkreise. <\/p>\n
Hohe Kreditbelastung f\u00fcr Wohneigentum in Gro\u00dfst\u00e4dten<\/p>\n
In den Big 7-Metropolen sank 2023 die Einkommensbelastung f\u00fcr Mieten im Durchschnitt nur leicht, f\u00fcr den Immobilienkauf dagegen st\u00e4rker. Der Anteil des Einkommens f\u00fcr die Nettokaltmiete in den gr\u00f6\u00dften sieben deutschen St\u00e4dten sank 2023 im Durchschnitt um 0,2 Prozentpunkte auf 22,3 Prozent. F\u00fcr die monatliche Ratenzahlung einer Eigentumswohnung mussten Durchschnittsk\u00e4ufer*innen in den Big 7 einen um 10,7 Prozentpunkte geringeren Anteil am verf\u00fcgbaren Einkommen aufwenden: Er betrug \u00fcber alle sieben Metropolen im Durchschnitt 38,3 Prozent nach 49,0 Prozent im Vorjahr. <\/p>\n
Die Liste der zehn Gro\u00dfst\u00e4dte mit den h\u00f6chsten durchschnittlichen Einkommensbelastungen f\u00fcr K\u00e4ufer*innen f\u00fchrt M\u00fcnchen mit 46,7 Prozent an – obwohl die M\u00fcnchener*innen zugleich \u00fcber die h\u00f6chsten regionalen Haushaltseinkommen verf\u00fcgen. Berlin folgt mit 46,4 Prozent Belastung dicht dahinter – vor Hamburg und Frankfurt mit 41,5 Prozent und 39,7 Prozent. <\/p>\n
Top 10: Einkommensanteile f\u00fcr Finanzierung und Nettokaltmiete von Wohnungen im Bestand in Gro\u00dfst\u00e4dten mit mehr als 100.000 Einwohner*innen<\/p>\n
Basis: Anteil am durchschnittlichen \u00f6rtlich verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommen 2023\u00b9 <\/p>\n
Stadt; Finanz.-Anteil Kauf\u00b2; Anteil Miete\u00b3; Einkommen\u00b9<\/p>\n
M\u00fcnchen; 46,7%; 25,8%; 67.670 <\/p>\n
Berlin; 46,4%; 26,4%; 45.490 <\/p>\n
Hamburg; 41,5%; 20,6%; 54.267 <\/p>\n
Frankfurt am Main; 39,7%; 22,6%; 56.633 <\/p>\n
Potsdam; 37,5%; 21,0%; 50.679 <\/p>\n
Freiburg im Breisgau; 36,4%; 24,5%; 50.517 <\/p>\n
Regensburg; 35,8%; 21,1%; 49.537 <\/p>\n
Heidelberg; 35,8%; 23,9%; 50.016 <\/p>\n
L\u00fcbeck; 32,8%; 19,9%; 45.010 <\/p>\n
Rostock; 32,8%; 18,7%; 42.054 <\/p>\n
\u00b9Gesch\u00e4tztes verf\u00fcgbares Einkommen der kreisfreien Stadt geteilt durch die Anzahl der Haushalte der kreisfreien Stadt in Euro <\/p>\n
\u00b2Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre und 3 Monate, Zins 3,5 % p.a., Anfangstilgung 2,5 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises inkl. Grunderwerbsteuer, 2 % Notargeb\u00fchren <\/p>\n
\u00b3Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete f\u00fcr eine 70-Quadratmeter-Wohnung <\/p>\n
Quellen: MB Research (2024), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2024), Berechnungen HWWI <\/p>\n
Besonders gro\u00df innerhalb der Top-10-Gro\u00dfst\u00e4dte fiel der Unterschied zwischen Kauf- und Mietbelastung mit 21 Prozentpunkten in M\u00fcnchen aus. In Berlin und Hamburg beliefen sich die Abst\u00e4nde auf 20 beziehungsweise 20,9 Prozentpunkte. In Freiburg und Heidelberg sind mit jeweils 11,9 Prozentpunkten die geringsten Unterschiede zwischen der Einkommensbelastung durch Miete und durch Kauf zu verzeichnen. <\/p>\n
Hier zahlen K\u00e4ufer*innen weniger als Mieter<\/p>\n
„Wer eine Eigentumswohnung in einer deutschen Gro\u00dfstadt besitzt, muss oftmals einen sehr hohen Anteil seines Einkommens daf\u00fcr aufwenden – vor allem in den Metropolen“, sagt Beermann. „Doch jenseits der Big 7 zeigt die HWWI-Modellrechnung, dass es einige, vorwiegend l\u00e4ndliche Regionen gibt, in denen K\u00e4ufer*innen gleichviel oder weniger als Mieter*innen f\u00fcr das Wohnen aufwenden m\u00fcssen.“ Insgesamt bieten vier Mittelst\u00e4dte und 33 Landkreise einen leichten Vorteil f\u00fcr K\u00e4ufer*innen: Hier musste der durchschnittliche Haushalt etwas geringere Anteile des Haushaltseinkommens f\u00fcr die Finanzierung aufbringen als Mieter*innen f\u00fcr die \u00f6rtliche Nettokaltmiete. Drei Viertel dieser Regionen liegen in den ostdeutschen Bundesl\u00e4ndern Th\u00fcringen, Sachsen-Anhalt und Sachsen. Th\u00fcringen ist mit 14 seiner insgesamt 17 Regionen vertreten. Sachsen-Anhalt ist mit neun von elf Regionen dabei. Aus Sachsen finden sich f\u00fcnf von zehn Regionen auf der Liste. <\/p>\n
Den gr\u00f6\u00dften Vorteil haben K\u00e4ufer*innen von Eigentumswohnungen gegen\u00fcber Mieter*innen allerdings im Landkreis Elbe-Elster in Brandenburg: Sie zahlen 8,4 Prozent ihres Haushaltseinkommens f\u00fcr die Finanzierung einer Eigentumswohnung – 2,8 Prozentpunkte weniger als bei einer vergleichbaren Mietwohnung. Im Landkreis Altenburger Land (Th\u00fcringen), dem Vogtlandkreis (Sachsen) und der Stadt Dessau-Ro\u00dflau (Sachsen-Anhalt) sparen K\u00e4ufer*innen ebenfalls mindestens 2,5 Prozent ihres Nettohaushaltseinkommens gegen\u00fcber Mieter*innen. <\/p>\n
Top 10: In diesen Regionen ist Kaufen g\u00fcnstiger als Mieten <\/p>\n
Basis: Anteil am durchschnittlichen \u00f6rtlich verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommen 2023\u00b9 <\/p>\n
Lk\/Stadt; Finanz.-Anteil Kauf\u00b2 in %; Anteil Miete\u00b3 in %; Diff. in % <\/p>\n
Elbe-Elster, Landkreis; 8,4%; 11,3%; -2,9 <\/p>\n
Altenburger Land, Landkreis; 8,5%; 11,2%; -2,7 <\/p>\n
Vogtlandkreis, Landkreis; 8,0%; 10,6%; -2,6 <\/p>\n
Dessau-Ro\u00dflau, Stadt; 10,4%; 12,9%; -2,5 <\/p>\n
Greiz, Landkreis; 7,9%; 10,3%; -2,4 <\/p>\n
Kyffh\u00e4userkreis, Landkreis; 9,2%; 11,4%; -2,3 <\/p>\n
Wittenberg, Landkreis; 9,3%; 11,4%; -2,2 <\/p>\n
Gera, Stadt; 9,7%; 11,9%; -2,1 <\/p>\n
Salzlandkreis, Landkreis; 9,3%; 11,5%; -2,1 <\/p>\n
Unstrut-Hainich-Kreis, Landkreis; 9,2%; 11,3%; -2,1 <\/p>\n
Sortiert nach gr\u00f6\u00dfter Differenz in Prozentpunkten zugunsten des Kaufs, gemessen am Anteil am durchschnittlichen \u00f6rtlich verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommen 2023 f\u00fcr Kauf oder Miete. Die unterstellten Einkommen f\u00fcr 2023 sind Sch\u00e4tzungen von MB Research. <\/p>\n
\u00b9Verf\u00fcgbares Einkommen des Landkreises oder der kreisfreien Stadt geteilt durch die Anzahl der Haushalte des Landkreises oder der kreisfreien Stadt <\/p>\n
\u00b2Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre und 3 Monate, Zins 3,5 % p.a., Anfangstilgung 2,5 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises inkl. Grunderwerbsteuer, 2 % Notargeb\u00fchren <\/p>\n
\u00b3Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete f\u00fcr eine 70-Quadratmeter-Wohnung <\/p>\n
Quellen: MB Research (2024), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2024), Berechnungen HWWI <\/p>\n
Auch jenseits der Top 10 finden sich in den 37 Regionen mit Einkommensvorteil f\u00fcr K\u00e4ufer*innen viele Landkreise und kreisfreie St\u00e4dte in den \u00f6stlichen Bundesl\u00e4ndern. 2,0 Prozentpunkte sparen beispielsweise Eigent\u00fcmer*innen gegen\u00fcber Mieter*innen im Saale-Orla-Kreis (Th\u00fcringen), den Landkreisen Zwickau und Erzgebirgskreis (Sachsen) sowie dem Burgenlandkreis (Sachsen-Anhalt). Daneben sind aber auch die Landkreise Goslar und Holzminden sowie die Stadt Emden in Niedersachsen enthalten – hier m\u00fcssen K\u00e4ufer 0,4 bis 1,3 Prozentpunkte weniger ausgeben als Mieter. Aus Rheinland-Pfalz sind die Stadt Pirmasens und der Landkreis Birkenfeld vertreten, aus Bayern der Landkreis Freyung-Grafenau nahe der tschechischen Grenze. <\/p>\n
Verm\u00f6gensaufbau ist ein Vorteil von Wohneigentum<\/p>\n
Selbst wenn die Kosten f\u00fcr Kredite mehr Einkommen binden als die Miete, ist dies kein Ausschlusskriterium. „Eigent\u00fcmer*innen betreiben im Gegensatz zu Mieter*innen einen Verm\u00f6gensaufbau. Das rechtfertigt in der Regel einen Aufpreis“, sagt Postbank-Experte Beermann. „Immobilienbesitz ist immer auch eine Absicherung f\u00fcr das Alter und macht unabh\u00e4ngig von k\u00fcnftigen Mietpreissteigerungen.“ Nehmen Kaufinteressierte einen geringen Zuschlag f\u00fcr den Eigentumserwerb von h\u00f6chstens f\u00fcnf Prozentpunkten ihres verf\u00fcgbaren Einkommens gegen\u00fcber der Miete in Kauf, kommen laut Postbank Wohnatlas neben den bereits erw\u00e4hnten 37 Regionen weitere 189 Regionen in Frage. Allein 45 davon liegen in Nordrhein-Westfalen, auch Niedersachsen ist mit 30 Regionen stark vertreten. Bayern steuert 26, Rheinland-Pfalz 25 und Baden-W\u00fcrttemberg 22 Regionen bei. <\/p>\n
Gute Bedingungen mit nur leichten Einkommensnachteilen beim Kauf gegen\u00fcber der Miete umfassen nicht nur l\u00e4ndliche Regionen – auch Gro\u00dfst\u00e4dte sind dabei: Einen Aufschlag von unter einem Einkommensprozentpunkt auf die Mietbelastung zahlen K\u00e4ufer*innen in Bremerhaven (Bremen), Gelsenkirchen und Herne (Nordrhein-Westfalen), Salzgitter (Niedersachsen) sowie Kaiserslautern (Rheinland-Pfalz). Insgesamt f\u00fchrt das HWWI allein 17 Gro\u00dfst\u00e4dte aus Nordrheinwestfalen auf, in denen ein Kauf das Einkommen um maximal f\u00fcnf Prozentpunkte st\u00e4rker belastet als die Miete. Darunter sind Dortmund und Essen, wo der Aufschlag bei 4,4 beziehungsweise 4,2 Prozentpunkten liegt. <\/p>\n
„Der Postbank Wohnatlas liefert Kaufinteressenten wichtige Hinweise f\u00fcr die Entscheidungsfindung, sie sollten jedoch eine ganze Reihe weitere Faktoren ber\u00fccksichtigen“, sagt Beermann. „So spielt die individuelle Lebensplanung und die pers\u00f6nliche finanzielle Situation eine entscheidende Rolle. Zudem unterscheiden sich die Immobilien in den bevorzugten Regionen oft deutlich in Bezug auf den energetischen Standard, den Renovierungsbedarf oder den Unterhalt. Somit k\u00f6nnen die individuellen Kosten von den Durchschnittswerten abweichen.“ <\/p>\n
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2024<\/p>\n
Der Postbank Wohnatlas ist eine j\u00e4hrlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. F\u00fcr die vorliegende Analyse, die den vierten Studienteil des diesj\u00e4hrigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin D\u00f6rte Nitt-Drie\u00dfelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien St\u00e4dten untersucht. <\/p>\n
Pressekontakt:<\/p>\n
Postbank
\nOliver Rittmaier
\n+49 228 920 12126
\noliver.rittmaier@db.com<\/p>\n
Original-Content von: Postbank, \u00fcbermittelt durch news aktuell<\/p>\n
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