Bonn (ots) – <\/p>\n
HWWI analysiert Kauf- und Mietpreise von Wohnungen im Bestand im Verh\u00e4ltnis zum regionalen Einkommen<\/p>\n
In 48 deutschen Regionen sind K\u00e4ufer*innen gegen\u00fcber Mieter*innen im Schnitt im Vorteil<\/p>\n
Hohe Belastung der Einkommen durch Kauf und Miete in vielen Gro\u00dfst\u00e4dten<\/p>\n
Die Kaufpreise f\u00fcr Wohnimmobilien in Deutschland gaben 2024 weiter leicht nach, w\u00e4hrend die Mieten anzogen. So kostete eine Eigentumswohnung im Bestand im Durchschnitt \u00fcber alle Landkreise und kreisfreien St\u00e4dte 0,7 Prozent weniger als im Vorjahr. Dagegen stiegen die Nettokaltmieten um 5,1 Prozent. <\/p>\n
Die Folge: Im Schnitt sank die Einkommensbelastung f\u00fcr K\u00e4ufer*innen.<\/p>\n
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Sie mussten 2024 f\u00fcr eine 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand 18,3 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens f\u00fcr die laufende Kreditfinanzierung aufwenden – im Vorjahr waren es noch 19,2 Prozent. Die Einkommensbelastung f\u00fcr Mieter*innen stieg dagegen leicht an. Das Plus von 3,6 Prozent bei den verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommen reichte nicht aus, um die h\u00f6heren Mieten auszugleichen. So mussten Mieter*innen im Schnitt \u00fcber alle Regionen hinweg 14,1 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens f\u00fcr die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung aufwenden – gegen\u00fcber 13,9 Prozent im Vorjahr. Dies sind zentrale Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2025“ des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank. <\/p>\n
Derzeit leben 23 Prozent der deutschen Haushalte in einer sehr g\u00fcnstigen Kaufregion. In 130 Landkreisen und kreisfreien St\u00e4dten reichen weniger als 15 Prozent des durchschnittlichen regional verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens aus, um laufende Kreditzahlungen f\u00fcr den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand zu bedienen. Diese Rechnung gilt f\u00fcr ein Annuit\u00e4tendarlehen in H\u00f6he von 80 Prozent des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und zwei Prozent Notargeb\u00fchren mit anf\u00e4nglichem Tilgungssatz von 2,5 Prozent und einem Kreditzins von 3,5 Prozent pro Jahr. <\/p>\n
25 Prozent der deutschen Haushalte leben dagegen in einer von 56 Regionen mit im Vergleich sehr hohen Kaufpreisen. Dort m\u00fcssen mindestens 25 Prozent des durchschnittlichen regional verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens f\u00fcr die laufende Kreditfinanzierung eingesetzt werden. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Lage hier jedoch leicht entsch\u00e4rft: 2023 waren es noch 27 Prozent der Haushalte in 69 Regionen. <\/p>\n
Die 25-Prozent-Grenze orientiert sich an der Faustregel, dass private Haushalte nicht mehr als 30 Prozent ihres verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens f\u00fcr das Wohnen ausgeben sollten. Da dies auch die Wohnnebenkosten einschlie\u00dft, sollten sich Mieter*innen und K\u00e4ufer*innen bei Nettokaltmieten und Annuit\u00e4tenzahlungen eher an der 25-Prozent-Marke orientieren. <\/p>\n
„Gesunkene Kaufpreise, gestiegene Einkommen und ein weitgehend stabiles Zinsniveau machen es f\u00fcr Durchschnittsverdiener*innen wieder leichter, eine Eigentumswohnung zu finden, die im Idealfall nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens f\u00fcr die Finanzierung bindet“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Privatkundenbank Deutschland „Wer ein passendes Objekt im Auge hat, sollte allerdings genau pr\u00fcfen, ob die Finanzierung auch langfristig tragbar ist. F\u00fcr Unw\u00e4gbarkeiten wie h\u00f6here Ausgaben oder geringere Einnahmen, Inflation und steigende Energiepreise sollten Kaufinteressierte unbedingt einen Puffer einplanen.“ <\/p>\n
Vor allem in Urlaubsregionen und den sieben gr\u00f6\u00dften deutschen Metropolen, kurz „Big 7“, ben\u00f6tigen K\u00e4ufer*innen beim Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand weiterhin einen hohen Anteil des durchschnittlichen regional verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens f\u00fcr die laufende Kreditfinanzierung. Bundesweit am h\u00f6chsten ist er im Landkreis Nordfriesland mit den Nordseeinseln F\u00f6hr, Amrum und Sylt mit 53,4 Prozent. Unter den Top 10 befinden sich auch die Ferienregionen in den Landkreisen Aurich (44,4 Prozent), Miesbach (39,6 Prozent), Garmisch-Partenkirchen (38,3 Prozent) und Vorpommern-R\u00fcgen (38,1 Prozent). Hinzu kommen die Metropolen M\u00fcnchen (43,6 Prozent), Berlin (43,3 Prozent), Hamburg (39,8 Prozent) und Frankfurt am Main (38,3 Prozent). <\/p>\n
Mieten in Gro\u00dfst\u00e4dten belasten Einkommen besonders stark<\/p>\n
Wenn es um die Einkommensbelastung durch die Miete geht, leben 31 Prozent der deutschen Haushalte in einer von 165 g\u00fcnstigen Regionen. Hier werden weniger als 13 Prozent des durchschnittlichen regional verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens f\u00fcr die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung ben\u00f6tigt. Demgegen\u00fcber leben 22 Prozent der Haushalte in einer der 43 f\u00fcr Mieter*innen hochpreisigen Regionen, in denen im Durchschnitt 17,5 Prozent oder mehr Einkommens aufgewendet werden m\u00fcssen. <\/p>\n
Besonders hoch ist die Mietbelastung in Gro\u00dfst\u00e4dten. Angef\u00fchrt wird die Rangliste von Berlin mit einem Anteil von im Schnitt 27,1 Prozent des Haushaltseinkommens. M\u00fcnchen folgt mit 25,5 Prozent. Alle anderen untersuchten Landkreise und kreisfreien St\u00e4dte liegen unter der 25-Prozent-Marke. In Freiburg im Breisgau ist das mit 24,8 Prozent allerdings nur knapp der Fall. <\/p>\n
Der Kauf einer Eigentumswohnung belastet das Haushaltseinkommen allerdings in den Gro\u00dfst\u00e4dten noch deutlich mehr als die Miete. Besonders gro\u00df fiel der Unterschied 2024 mit 18,4 Prozentpunkten in Hamburg aus. In M\u00fcnchen betrug die Differenz 18,1 Prozentpunkte, in Berlin 16,1 und in Frankfurt am Main 15,0. Gro\u00dfe Unterschiede gibt es auch in Potsdam (13,9), Rostock (13,1) und Regensburg (12,6). <\/p>\n
In diesen zehn Gro\u00dfst\u00e4dten belasten sowohl Kauf als auch Miete von Wohnungen aus dem Bestand das Einkommen besonders stark<\/p>\n
Basis: Anteil am durchschnittlichen \u00f6rtlich verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommen 2024 (1) <\/p>\n
Stadt; Anteil Finanzierung Kauf (2); Anteil Miete (3); Einkommen (1)<\/p>\n
M\u00fcnchen; 43,6 %; 25,5 %; 71.534 <\/p>\n
Berlin; 43,3 %; 27,1 %; 48.257 <\/p>\n
Hamburg; 39,8 %; 21,4 %; 56.219 <\/p>\n
Frankfurt am Main; 38,3 %; 23,3 %; 58.411 <\/p>\n
Heidelberg; 35,6 %; 23,4 %; 52.688 <\/p>\n
Freiburg im Breisgau; 35,4 %; 24,8 %; 52.389 <\/p>\n
Potsdam; 34,7 %; 20,8%; 53.179 <\/p>\n
Regensburg; 33,9 %; 21,3 %; 51.543 <\/p>\n
L\u00fcbeck; 31,7 %; 20,0 %; 47.051 <\/p>\n
Rostock; 31,6 %; 18,5 %; 44.674 <\/p>\n
Sortiert nach Anteil der Finanzierung am durchschnittlichen verf\u00fcgbaren regionalen Haushaltseinkommen. <\/p>\n
(1) Gesch\u00e4tztes verf\u00fcgbares Einkommen der kreisfreien Stadt geteilt durch die Anzahl der Haushalte der kreisfreien Stadt in Euro <\/p>\n
(2) Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung im Bestand, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre und 3 Monate, Zins 3,5 % p.a., Anfangstilgung 2,5 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises inkl. Grunderwerbsteuer, 2 % Notargeb\u00fchren <\/p>\n
(3) Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete f\u00fcr eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Bestand <\/p>\n
Quellen: VALUE AG (2025); MB Research (2025); Berechnungen des HWWI. <\/p>\n
Insgesamt leben 23 Prozent der Haushalte in einer von 56 Regionen, in der K\u00e4ufer deutlich st\u00e4rker belastet sind als Mieter. Hier betr\u00e4gt der Aufschlag mindestens acht Prozentpunkte. <\/p>\n
Vor allem in Ostdeutschland ist Kaufen h\u00e4ufig g\u00fcnstiger als Mieten<\/p>\n
Knapp die H\u00e4lfte der deutschen Haushalte lebt dagegen in einer von 226 Regionen, in der die durchschnittliche Einkommensbelastung von K\u00e4ufer*innen maximal vier Prozentpunkte \u00fcber der von Mieter*innen liegt. Dabei betr\u00e4gt in 106 Regionen, in denen 15 Prozent der Haushalte ans\u00e4ssig sind, die zus\u00e4tzliche Belastung h\u00f6chstens zwei Prozent des durchschnittlichen regional verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens. In 48 Regionen mit acht Prozent der deutschen Haushalte wird f\u00fcr die Finanzierung sogar ein geringerer Anteil des Einkommens ben\u00f6tigt als f\u00fcr die Nettokaltmiete. <\/p>\n
„Wer in einer deutschen Gro\u00dfstadt eine Eigentumswohnung kauft, muss oft einen sehr hohen Anteil des Einkommens daf\u00fcr aufwenden“, sagt Beermann. „Gleichzeitig gibt es einige vorwiegend l\u00e4ndliche Regionen, in denen K\u00e4ufer*innen gleich viel oder weniger f\u00fcr das Wohnen aufwenden m\u00fcssen als Mieter*innen.“ <\/p>\n
Vor allem in Ostdeutschland belastet die Kreditfinanzierung das Einkommen h\u00e4ufig weniger als die Miete. Den gr\u00f6\u00dften Vorteil haben K\u00e4ufer*innen im Landkreis Mansfeld-S\u00fcdharz (Sachsen-Anhalt): Hier zahlen sie 7,8 Prozent des durchschnittlichen regional verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens f\u00fcr die Finanzierung einer Eigentumswohnung – das sind 3,1 Prozentpunkte weniger als bei einer vergleichbaren Mietwohnung. Im Vogtlandkreis (Sachsen), dem Landkreis Greiz (Th\u00fcringen), dem Saale-Orla-Kreis (Th\u00fcringen), dem Unstrut-Hainich-Kreis (Th\u00fcringen), dem Burgenlandkreis (Sachsen-Anhalt) und dem Erzgebirgskreis (Sachsen) sparen K\u00e4ufer*innen ebenfalls mindestens 2,5 Prozent des Haushaltseinkommens. <\/p>\n
Die zehn Regionen mit der gr\u00f6\u00dften Differenz zwischen Kauf- und Mietbelastung<\/p>\n
Basis: Anteil am durchschnittlichen \u00f6rtlich verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommen 2024 (1) <\/p>\n
Landkreis\/Stadt; Anteil Finanzierung Kauf (2) in %; Anteil Miete (3) in %; Differenz in Prozentpunkten<\/p>\n
Mansfeld-S\u00fcdharz, Lkr.; 7,8 %; 11,0 %; -3,1 <\/p>\n
Vogtlandkreis, Lkr.; 7,4 %; 10,2 %; -2,9 <\/p>\n
Greiz, Lkr.; 7,1 %; 9,9 %; -2,8 <\/p>\n
Saale-Orla-Kreis, Lkr.; 8,6 %; 11,4%; -2,8 <\/p>\n
Unstrut-Hainich-Kreis, Lkr.; 8,4 %; 11,0 %; -2,6 <\/p>\n
Burgenlandkreis; 7,9 % ; 10,5 %; -2,6 <\/p>\n
Erzgebirgskreis, Lkr. ; 7,7 %; 10,3 %; -2,5 <\/p>\n
Gera; 9,2 %; 11,7 %; -2,5 <\/p>\n
Zwickau, Lkr.; 8,2 %; 10,7 %; -2,4 <\/p>\n
Stendal, Lkr.; 9,3 %; 11,6 %; -2,3 <\/p>\n
Sortiert nach gr\u00f6\u00dfter Differenz in Prozentpunkten zugunsten des Kaufs, gemessen am Anteil am durchschnittlichen \u00f6rtlich verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommen 2024 f\u00fcr Kauf oder Miete. Die angenommenen Einkommen f\u00fcr 2024 sind Sch\u00e4tzungen von MB Research. <\/p>\n
(1) Verf\u00fcgbares Einkommen des Landkreises oder der kreisfreien Stadt geteilt durch die Anzahl der Haushalte des Landkreises oder der kreisfreien Stadt <\/p>\n
(2) Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre und 3 Monate, Zins 3,5 % p.a., Anfangstilgung 2,5 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises inkl. Grunderwerbsteuer, 2 % Notargeb\u00fchren <\/p>\n
(3) Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete f\u00fcr eine 70-Quadratmeter-Wohnung <\/p>\n
Quellen: VALUE AG (2025); MB Research (2025); Berechnungen des HWWI. <\/p>\n
Wohneigentum erm\u00f6glicht Verm\u00f6gensaufbau<\/p>\n
Selbst wenn die Kosten f\u00fcr Kredite mehr Einkommen binden als die Miete, ist dies kein Ausschlusskriterium. „Eigent\u00fcmer*innen betreiben im Gegensatz zu Mieter*innen einen Verm\u00f6gensaufbau. Das rechtfertigt in der Regel einen Aufpreis“, sagt Postbank-Experte Beermann. „Wohneigentum ist immer auch eine Absicherung f\u00fcrs Alter und macht unabh\u00e4ngig von k\u00fcnftigen Mietsteigerungen.“ <\/p>\n
Gute Bedingungen beim Kauf gegen\u00fcber der Miete bieten nicht nur l\u00e4ndliche Regionen – auch Gro\u00dfst\u00e4dte sind dabei: Einen Aufschlag von weniger als einem Prozentpunkt des durchschnittlichen regional verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens auf die Mietbelastung zahlen K\u00e4ufer*innen in Herne (0,1 Prozentpunkte), Kaiserslautern, Chemnitz (beide 0,4), M\u00f6nchengladbach (0,5) und Hagen (0,9). In Gelsenkirchen halten sich Kauf- und Mietbelastung die Waage und in Bremerhaven (-0,1 Prozentpunkte) und Salzgitter (-0,6) gibt es sogar leichte Vorteile f\u00fcr K\u00e4ufer*innen. <\/p>\n
„Der Postbank Wohnatlas gibt Kaufinteressierten wichtige Hinweise f\u00fcr die Entscheidungsfindung, sie sollten aber noch eine Reihe weiterer Faktoren ber\u00fccksichtigen“, sagt Beermann. „So spielen die individuelle Lebensplanung und die pers\u00f6nliche finanzielle Situation eine entscheidende Rolle. Zudem unterscheiden sich die Immobilien in den bevorzugten Regionen oft deutlich in Bezug auf den energetischen Standard, den Sanierungsbedarf oder die Instandhaltung. Die individuellen Kosten, Einkommen und Finanzierungskonditionen k\u00f6nnen daher von den Durchschnittswerten abweichen.“ <\/p>\n
\u00dcber die Berechnungsmethode<\/p>\n
Grundlage der Berechnung sind die regionalen Miet- und Kaufpreise im Jahre 2024 f\u00fcr eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Bestand sowie das durchschnittliche regional verf\u00fcgbare Haushaltsnettoeinkommen im selben Jahr. F\u00fcr den Immobilienerwerb hat das HWWI ein Darlehen in H\u00f6he von 80 Prozent des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und zwei Prozent Notargeb\u00fchren zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent und einer anf\u00e4nglichen Tilgung von 2,5 Prozent angenommen. Nebenkosten f\u00fcr Makler oder Sanierung sind nicht ber\u00fccksichtigt. <\/p>\n
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2025<\/p>\n
Der Postbank Wohnatlas ist eine j\u00e4hrlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. F\u00fcr die vorliegende Analyse, die den vierten Studienteil des diesj\u00e4hrigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin D\u00f6rte Nitt-Drie\u00dfelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien St\u00e4dten untersucht. <\/p>\n
Pressekontakt:<\/p>\n
Postbank
\nOliver Rittmaier
\n+49 228 920 12126
\noliver.rittmaier@db.com<\/p>\n
Original-Content von: Postbank, \u00fcbermittelt durch news aktuell<\/p>\n
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