Bonn (ots) – <\/p>\n
HWWI analysiert die laufenden Kosten f\u00fcr Wohnungen im Bestand als Anteil am regionalen Einkommen<\/p>\n
In 59 Regionen in Deutschland ist der Kauf im Schnitt vorteilhafter als die Miete Hohe Einkommensbelastung f\u00fcr K\u00e4ufer und Mieter in vielen Gro\u00dfst\u00e4dten<\/p>\n
Die Kaufpreise f\u00fcr Wohnimmobilien in Deutschland sind 2025 erstmals wieder leicht (+0,6 Prozent) gestiegen. Gleichzeitig ist das durchschnittliche Haushaltseinkommen \u00fcber alle 400 Landkreise und kreisfreien St\u00e4dte seit 2024 nominal um 9,4 Prozent gewachsen, und die Einkommensbelastung durch den Wohnungskauf im Durchschnitt gesunken. Wer kaufte, musste 2025 f\u00fcr eine 70 Quadratmeter gro\u00dfe Bestandswohnung 17,2 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens f\u00fcr die laufende Kreditfinanzierung aufwenden, im Vorjahr waren es noch 18,4 Prozent. <\/p>\n
Auch die Einkommensbelastung f\u00fcr Mieterinnen und Mieter ist zur\u00fcckgegangen – allerdings deutlich weniger als beim Kauf.<\/p>\n
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Sie zahlten im Schnitt \u00fcber alle Regionen hinweg 13,5 Prozent ihres Haushaltseinkommens f\u00fcr die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung, im Vorjahr waren es 14,1 Prozent. Somit belastet der Kauf einer Wohnung in einigen Regionen das Einkommen weniger als die Miete. Das sind zentrale Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2026“. Die Untersuchung f\u00fchrten die Expertinnen und Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durch. <\/p>\n
Derzeit leben 30 Prozent der deutschen Haushalte in einer sehr g\u00fcnstigen Kaufregion. In 160 Landkreisen und kreisfreien St\u00e4dten reichen weniger als 15 Prozent des durchschnittlichen regional verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens aus, um laufende Kreditzahlungen f\u00fcr den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand zu bedienen. Diese Rechnung gilt f\u00fcr ein Annuit\u00e4tendarlehen in H\u00f6he von 80 Prozent des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und zwei Prozent Notargeb\u00fchren mit anf\u00e4nglichem Tilgungssatz von 2,42 Prozent und einem Kreditzins von 3,75 Prozent pro Jahr. Die Anzahl dieser sehr g\u00fcnstigen Regionen ist im Vergleich zum Vorjahr angestiegen: Im Jahr 2024 waren es 130 Regionen. <\/p>\n
20 Prozent der deutschen Haushalte leben dagegen in einer von 38 Regionen, in denen die Kaufpreise im Vergleich sehr hoch sind. Dort m\u00fcssen mindestens 25 Prozent des durchschnittlichen regional verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens f\u00fcr die laufende Kreditfinanzierung eingesetzt werden. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Lage hier jedoch entsch\u00e4rft: 2024 waren es noch 25 Prozent der Haushalte in 56 Regionen. <\/p>\n
Die 25-Prozent-Grenze orientiert sich an der Faustregel, dass private Haushalte nicht mehr als 30 Prozent ihres verf\u00fcgbaren Einkommens f\u00fcr das Wohnen ausgeben sollten. Da dies auch die Wohnnebenkosten einschlie\u00dft, sollten sich sowohl Kaufinteressierte als auch Personen, die mieten, bei Nettokaltmieten und Annuit\u00e4tenzahlungen eher an der 25-Prozent-Marke orientieren. <\/p>\n
„Der Vergleich von Miete und Kauf einer Wohnung f\u00e4llt in vielen Regionen wieder zugunsten von Eigentum aus. W\u00e4hrend die Mieten deutlich zulegen, steigen Kaufpreise nur moderat, gleichzeitig wachsen die Einkommen“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. „F\u00fcr Besch\u00e4ftigte mit Durchschnittsverdienst verbessern sich somit in vielen Regionen die Chancen, eine Eigentumswohnung zu finden, die im Idealfall nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens f\u00fcr die Finanzierung bindet. Ausnahmen bilden weiterhin die sehr hochpreisigen Regionen.“ <\/p>\n
Vor allem in den sieben gr\u00f6\u00dften deutschen Metropolen, den sogenannten „Big 7“, und in den Urlaubsregionen beansprucht der Kauf einer 70 Quadratmeter gro\u00dfen Wohnung aus dem Bestand weiterhin einen hohen Anteil des durchschnittlichen regional verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens f\u00fcr die laufende Kreditfinanzierung. Bundesweit am h\u00f6chsten ist er im Landkreis Nordfriesland, zu dem die Nordseeinseln F\u00f6hr, Amrum und Sylt geh\u00f6ren, mit 45,7 Prozent. Unter den Top 10 befinden sich auch die Ferienregionen in den Landkreisen Aurich (37,8 Prozent), Miesbach (34,4 Prozent) und Garmisch-Partenkirchen (34,4 Prozent). Hinzu kommen die Metropolen M\u00fcnchen (41 Prozent), Berlin (39,5 Prozent), Hamburg (37,8 Prozent) und Frankfurt am Main (36,2 Prozent). Kaufinteressierte in Potsdam (36,9 Prozent) ben\u00f6tigen ebenfalls einen \u00fcberdurchschnittlich gro\u00dfen Anteil ihres Einkommens f\u00fcr die Finanzierung. In der brandenburgischen Nachbarstadt von Berlin ist der Einkommensanteil f\u00fcr den Kauf im Vergleich zum Vorjahr als einzige Region in den Top 10 gestiegen, 2024 betrug er 34,7 Prozent. <\/p>\n
Mieten in Gro\u00dfst\u00e4dten belasten Einkommen besonders stark<\/p>\n
Wenn es um die Einkommensbelastung durch Miete geht, leben 23 Prozent der deutschen Haushalte in einer von 124 g\u00fcnstigen Regionen. Dort werden weniger als 12 Prozent des durchschnittlichen regional verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens f\u00fcr die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung ben\u00f6tigt. Demgegen\u00fcber leben 27 Prozent der Haushalte in einer der 60 f\u00fcr Mieterinnen und Mieter hochpreisigen Regionen, in denen im Durchschnitt 16 Prozent oder mehr des Einkommens aufgewendet werden m\u00fcssen. <\/p>\n
Besonders hoch ist die Mietbelastung in Gro\u00dfst\u00e4dten. Angef\u00fchrt wird die Rangliste von Berlin und M\u00fcnchen, mit jeweils im Schnitt 24,5 Prozent des Haushaltseinkommens. Allerdings liegen 2025 auch alle hochpreisigen Gro\u00dfst\u00e4dte unter der 25-Prozent-Marke – in diesen beiden F\u00e4llen allerdings nur knapp. <\/p>\n
Der Kauf einer Eigentumswohnung belastet das Haushaltseinkommen in den Gro\u00dfst\u00e4dten jedoch deutlich st\u00e4rker als die Miete. Besonders gro\u00df fiel die Mehrbelastung 2025 mit 16,9 Prozentpunkten des verf\u00fcgbaren Einkommens in Hamburg aus. In Potsdam betrug die Differenz 16,8 Prozentpunkte, in M\u00fcnchen 16,5 und in Berlin 15,0. Gro\u00dfe Unterschiede gibt es auch in Frankfurt am Main (13,4), Regensburg (12,0), Rostock (11,8), Heidelberg (10,8) und L\u00fcbeck (10,6). <\/p>\n
St\u00e4rkste Einkommensbelastungen bei Kauf und Miete von Wohnungen aus dem Bestand <\/p>\n
Basis: Anteil am durchschnittlichen \u00f6rtlich verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommen 2025 <\/p>\n
Rang\/Stadt\/Anteil Finanzierung Kauf\u00b2\/Anteil Miete\u00b3\/Einkommen <\/p>\n
1\/M\u00fcnchen\/41,0 %\/24,5 %\/78.566 <\/p>\n
2\/Berlin\/39,5 %\/24,5 %\/53.337 <\/p>\n
3\/Hamburg\/37,8 %\/20,9 %\/61.151 <\/p>\n
4\/Potsdam\/36,9 %\/20,2 %\/58.291 <\/p>\n
5\/Frankfurt am Main\/36,2 %\/22,8 %\/63.188 <\/p>\n
6\/Freiburg im Breisgau\/33,4 %\/23,6 %\/57.658 <\/p>\n
7\/Heidelberg\/33,0 %\/22,3 %\/58.611 <\/p>\n
8\/Regensburg\/32,6 %\/20,6 %\/56.381 <\/p>\n
9\/L\u00fcbeck\/30,1 %\/19,5 %\/50.929 <\/p>\n
10\/Rostock\/29,9 %\/18,1 %\/49.046 <\/p>\n
Sortiert nach Anteil der Finanzierung am durchschnittlichen verf\u00fcgbaren regionalen Haushaltseinkommen. <\/p>\n
1 Regional durchschnittlich verf\u00fcgbares Haushaltseinkommen <\/p>\n
2 Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung im Bestand, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre und 3 Monate, Zins 3,75 % p.a., Anfangstilgung 2,42 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises inkl. Grunderwerbsteuer, 2 % Notargeb\u00fchren <\/p>\n
3 Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete f\u00fcr eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Bestand <\/p>\n
Quellen: VALUE AG (2026); MB Research (2026); Berechnungen des HWWI. <\/p>\n
Insgesamt leben 20 Prozent der Haushalte in einer von 44 Regionen, in der K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufer deutlich st\u00e4rker belastet sind als Mietende. Hier betr\u00e4gt der Aufschlag mindestens acht Prozentpunkte. <\/p>\n
In l\u00e4ndlichen Regionen Ostdeutschlands ist Kaufen oft g\u00fcnstiger als Mieten<\/p>\n
Etwas mehr als die H\u00e4lfte der deutschen Haushalte lebt dagegen in einer von 242 Regionen, in der die durchschnittliche Einkommensbelastung beim Kauf weniger als vier Prozentpunkte \u00fcber der von Mietenden liegt. Dabei betr\u00e4gt in 76 Regionen die zus\u00e4tzliche Belastung weniger als zwei Prozent des dort verf\u00fcgbaren durchschnittlichen Haushaltseinkommens. In 59 Regionen wird f\u00fcr die Finanzierung sogar ein geringerer Anteil des Einkommens ben\u00f6tigt als f\u00fcr die Nettokaltmiete. <\/p>\n
„Der Markt f\u00fcr Wohnimmobilien zeigt ein deutliches Stadt-Land-Gef\u00e4lle. Wer in Gro\u00dfst\u00e4dten und ihrem Umland eine Eigentumswohnung kauft, ben\u00f6tigt einen gro\u00dfen Anteil des Einkommens f\u00fcr die laufende Finanzierung. In l\u00e4ndlich gepr\u00e4gten Regionen finden Kaufinteressierte hingegen oftmals Wohnungen, deren Finanzierung gleich viel oder sogar weniger ihres Einkommens bindet als die Miete“, sagt Beermann. <\/p>\n
Das Pendel schl\u00e4gt vor allem in Ostdeutschland h\u00e4ufig zugunsten des Kaufes aus, denn hier belastet die Kreditfinanzierung das Einkommen regional teilweise weniger als die Miete. Den gr\u00f6\u00dften Vorteil haben K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufer im Saale-Orla-Kreis (Th\u00fcringen): Hier zahlen sie 7,2 Prozent des durchschnittlichen regional verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens f\u00fcr die Finanzierung einer Eigentumswohnung – das sind 3,3 Prozentpunkte weniger als bei einer vergleichbaren Mietwohnung. Im Vogtlandkreis (Sachsen), dem Landkreis Greiz (Th\u00fcringen), dem Unstrut-Hainich-Kreis (Th\u00fcringen), dem Burgenlandkreis (Sachsen-Anhalt) und dem Erzgebirgskreis (Sachsen) sparen K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufer ebenfalls mindestens 2,5 Prozent des Haushaltseinkommens. <\/p>\n
Diese zehn Regionen haben die gr\u00f6\u00dfte Differenz zwischen Kauf- und Mietbelastung<\/p>\n
(Gemessen am Anteil am durchschnittlichen \u00f6rtlich verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommen 2025) <\/p>\n
Rang\/Stadt\/Kreis\/Bundesland\/Anteil Finanzierung Kauf\u00b2 in %\/Anteil Miete\u00b3 in %\/Differenz in Prozentpunkten <\/p>\n
1\/Saale-Orla-Kreis, Landkreis\/Th\u00fcringen\/7,2 %\/10,5 %\/-3,3 <\/p>\n
2\/Hildburghausen, Landkreis\/Th\u00fcringen\/7,5 %\/10,6 %\/-3,2 <\/p>\n
3\/Dessau-Ro\u00dflau, Stadt\/Sachsen-Anhalt\/8,8 %\/11,8 %\/-3,0 <\/p>\n
4\/Kyffh\u00e4userkreis, Landkreis\/Th\u00fcringen\/7,4 %\/10,4 %\/-3,0 <\/p>\n
5\/Greiz, Landkreis\/Th\u00fcringen\/6,3 %\/9,3 %\/-2,9 <\/p>\n
6\/Vogtlandkreis, Landkreis\/Sachsen\/6,6 %\/9,4 %\/-2,8 <\/p>\n
7\/Unstrut-Hainich-Kreis, Landkreis\/Th\u00fcringen\/7,6 %\/10,4 %\/-2,8 <\/p>\n
8\/Eichsfeld, Landkreis\/Th\u00fcringen\/8,2 %\/10,9 %\/-2,6 <\/p>\n
9\/Goslar, Landkreis\/Niedersachsen\/9,9 %\/12,4 %\/-2,5 <\/p>\n
10\/Mansfeld-S\u00fcdharz, Landkreis\/Sachsen-Anhalt\/7,9 %\/10,3 %\/-2,4 <\/p>\n
Sortiert nach gr\u00f6\u00dfter Differenz in Prozentpunkten zugunsten des Kaufs, gemessen am Anteil am durchschnittlichen \u00f6rtlich verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommen 2025 f\u00fcr Kauf oder Miete. <\/p>\n
1 Regional durchschnittlich verf\u00fcgbares Haushaltseinkommen <\/p>\n
2 Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre, Zins 3,75 % p.a., Anfangstilgung 2,42 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises inkl. Grunderwerbsteuer, 2 % Notargeb\u00fchren <\/p>\n
3 Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete f\u00fcr eine 70-Quadratmeter-Wohnung <\/p>\n
Quellen: VALUE AG (2026); MB Research (2026); Berechnungen des HWWI. <\/p>\n
Wohneigentum erm\u00f6glicht Verm\u00f6gensaufbau <\/p>\n
Der Postbank Wohnatlas zeigt, wo die Entscheidung f\u00fcr Wohneigentum statt Miete leicht f\u00e4llt. Doch selbst wenn die Kosten f\u00fcr Kredite mehr Einkommen binden als die Mietzahlungen, ist dies kein Ausschlusskriterium. „Die laufenden Mehrausgaben f\u00fcr die Eigentumswohnung sind oft gerechtfertigt. Statt nur Miete zu zahlen, bauen Eigent\u00fcmerinnen und Eigent\u00fcmer mit der Immobilie ein Verm\u00f6gen auf. Sie werden unabh\u00e4ngig von k\u00fcnftigen Mietsteigerungen und k\u00f6nnen sich f\u00fcr die Rentenzeit absichern“, sagt Postbank-Experte Beermann. <\/p>\n
Gute Bedingungen beim Kauf gegen\u00fcber der Miete bieten auch einige Gro\u00dfst\u00e4dte: Einen Aufschlag von weniger als einem Prozentpunkt des durchschnittlichen regional verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens auf die Mietbelastung zahlen Kaufende in Duisburg und Kaiserslautern (beide 0,9 Prozentpunkte) und M\u00f6nchengladbach (0,6). In Bremerhaven und Herne halten sich Kauf- und Mietbelastung in etwa die Waage (-0,1). Leichte Vorteile f\u00fcr K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufer bieten sich hingegen in Gelsenkirchen (-0,2 Prozentpunkte), Salzgitter (-0,4) und Chemnitz (-0,6). <\/p>\n
„Der Postbank Wohnatlas liefert wertvolle Hinweise f\u00fcr die Entscheidung. Wer sich f\u00fcr einen Kauf interessiert, sollte aber auch weitere individuelle Faktoren wie Lebensplanung und finanzielle Situation ber\u00fccksichtigen“, sagt Beermann. „Zudem unterscheiden sich die Immobilien in den bevorzugten Regionen h\u00e4ufig deutlich hinsichtlich des energetischen Standards, des Sanierungsbedarfs oder der Instandhaltung. Die individuellen Kosten, Einkommen und Finanzierungskonditionen k\u00f6nnen daher von den Durchschnittswerten abweichen.“ <\/p>\n
\u00dcber die Berechnungsmethode<\/p>\n
Grundlage der Berechnung sind die regionalen Miet- und Kaufpreise im Jahre 2025 f\u00fcr eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Bestand sowie das durchschnittliche regional verf\u00fcgbare Haushaltsnettoeinkommen im selben Jahr. F\u00fcr den Immobilienerwerb hat das HWWI ein Darlehen in H\u00f6he von 80 Prozent des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und zwei Prozent Notargeb\u00fchren zu einem Zinssatz von 3,75 Prozent und einer anf\u00e4nglichen Tilgung von 2,42 Prozent angenommen. Nebenkosten f\u00fcr Makler oder Sanierung sind nicht ber\u00fccksichtigt. <\/p>\n
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2026<\/p>\n
Der Postbank Wohnatlas ist eine j\u00e4hrlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. F\u00fcr die vorliegende Analyse, die den vierten Studienteil des diesj\u00e4hrigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Dr. Dirck S\u00fc\u00df, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien St\u00e4dten untersucht. <\/p>\n
Pressekontakt:<\/p>\n
Postbank
\nOliver Rittmaier
\n+49 228 920 12126
\noliver.rittmaier@db.com<\/p>\n
Original-Content von: Postbank, \u00fcbermittelt durch news aktuell<\/p>\n
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