{"id":84491,"date":"2013-04-18T23:03:11","date_gmt":"2013-04-18T21:03:11","guid":{"rendered":"http:\/\/www.hier-luebeck.de\/?p=84491"},"modified":"2013-04-24T23:43:25","modified_gmt":"2013-04-24T21:43:25","slug":"informieren-sie-sich-vor-einem-grosseren-kauf-bei-steuertipps-de","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hier-luebeck.de\/index.php\/informieren-sie-sich-vor-einem-grosseren-kauf-bei-steuertipps-de\/","title":{"rendered":"Informieren Sie sich vor einem gr\u00f6sseren Kauf bei Steuertipps.de"},"content":{"rendered":"

Wer ein Haus kauft oder baut, um es nicht (nur) allein zu nutzen, hat steuerliche Vorteile. Das gilt auch dann, wenn an Verwandte vermietet wird. Was dabei steuerlich beachtet werden muss, hat steuertipps.de<\/a> zusammengefasst. Die Herstellungskosten einer mindestens teilweise vermieteten Immobilie k\u00f6nnen steuerlich \u00fcber Abschreibungen geltend gemacht werden. Davon zu trennen sind die nicht abschreibbaren Anschaffungskosten f\u00fcr Grund und Boden. Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die beim Bau eines Geb\u00e4udes bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung anfallen (reine Baukosten und Baunebenkosten). Geb\u00e4ude, die sich im Privatverm\u00f6gen befinden und nach dem 31.12.2005 hergestellt wurden, werden linear abgeschrieben, also in gleichbleibenden Jahresbetr\u00e4gen. Die Berechnung der linearen Abschreibung ist sehr einfach: Die abschreibbaren Herstellungskosten werden gleichm\u00e4\u00dfig auf die Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren verteilt. Es ergibt sich damit ein Abschreibungssatz von 2,5 oder 2% f\u00fcr jedes Jahr. Die Abschreibungen stehen dem Eigent\u00fcmer zu, der im Gegenzug aber auch die erhaltene Miete als Einnahme versteuern muss.<\/p>\n

Teilweise Vermietung: steueroptimal finanzieren<\/p>\n

Bei Immobilien, die zum Teil selbst genutzt und zum Teil vermietet werden sollen, k\u00f6nnen bereits bei der Finanzierungsplanung die Weichen f\u00fcr eine sp\u00e4tere Reduzierung der Steuerbelastung gestellt werden. Besonders dann, wenn Teile des Objektes mit Eigenkapital und ein Teil der Kosten mit einem Darlehen finanziert werden, kommt es auf eine fr\u00fchzeitige Planung und steuerlich optimierte Gestaltung an.
\nIn der Regel werden die Kosten der Immobilie einheitlich beglichen: In einem Vertrag wird die gesamte Immobilie gekauft oder der Bau in Auftrag gegeben. Wird ein Teil der Kosten finanziert und ein Teil aus Eigenkapital beglichen, ist diese Vorgehensweise steuerlich ung\u00fcnstig.
\nDer Teil der Darlehenszinsen, der auf den vermieteten Teil der Immobilie entf\u00e4llt, ist steuerlich als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abzugsf\u00e4hig. Wird das gesamte Geb\u00e4ude in einem einheitlichen Vertrag gekauft\/gebaut, werden die Kosten der Finanzierung zwischen beiden Geb\u00e4udeteilen aufgeteilt. Als Aufteilungsschl\u00fcssel wird die Wohn-\/Nutzfl\u00e4che verwendet.<\/p>\n

Richtig planen \u2013 mehr herausholen<\/p>\n

Durch die richtige Gestaltung der Zahlungen kann die H\u00f6he der abzugsf\u00e4higen Schuldzinsen beeinflusst werden: Dazu muss der Bauherr daf\u00fcr sorgen, dass die Kosten zwischen den Geb\u00e4udeteilen m\u00f6glichst pr\u00e4zise zu trennen sind.
\nKosten, die nur einen bestimmten Geb\u00e4udeteil betreffen, m\u00fcssen diesem direkt zugeordnet werden. Das sind zum Beispiel Aufwendungen f\u00fcr Bodenbel\u00e4ge, Malerarbeiten oder Sanit\u00e4rinstallationen in einer bestimmten Wohnung. Diese Kosten m\u00fcssen entweder auf einer gesonderten Rechnung stehen oder Sie als Bauherr m\u00fcssen sie in Ihrer Kostenaufstellung gesondert ausweisen.
\nKosten des Gesamtgeb\u00e4udes m\u00fcssen den einzelnen Geb\u00e4udeteilen nach dem Verh\u00e4ltnis der Wohnfl\u00e4chen anteilig zugeordnet werden. Das betrifft zum Beispiel die Aufwendungen f\u00fcr den Aushub der Baugrube, den Rohbau, die Dacheindeckung oder den Au\u00dfenanstrich.
\nEs ist also steuerlich vorteilhaft, getrennte Abrechnungen f\u00fcr die unterschiedlichen Geb\u00e4udeteile zu vereinbaren, denn dann m\u00fcssen nur wenige Kosten nach der Wohnfl\u00e4che umgelegt werden.<\/p>\n

Zahlungsfl\u00fcsse schon in der Bauphase trennen<\/p>\n

F\u00fcr die anstehenden Zahlungen werden dann getrennte Baukonten eingerichtet: Ein Konto wird f\u00fcr alle Zahlungen im Zusammenhang mit dem selbst zu nutzenden Geb\u00e4udeteil verwendet, das zweite Konto dient zur Abwicklung aller Zahlungen, die den vermieteten Teil betreffen. Dabei ist darauf zu achten, dass das Eigenkapital auf das Konto f\u00fcr den selbst genutzten Geb\u00e4udeteil flie\u00dft.
\nSoweit bereits in der Planung mit den Handwerkern getrennte Auftr\u00e4ge vereinbart wurden, erh\u00e4lt der Bauherr nun automatisch getrennte Rechnungen.
\nRechnungen, die die selbst genutzte Wohnung betreffen, werden von dem Baukonto gezahlt, auf das das Eigenkapital und die Darlehensmittel f\u00fcr diesen Geb\u00e4udeteil geflossen sind.
\nRechnungen, die den sp\u00e4ter vermieteten Teil betreffen, werden von dem Konto beglichen, auf das ausschlie\u00dflich das Fremdkapital f\u00fcr die Finanzierung der Mietwohnung geflossen ist.
\nRechnungen, die ausnahmsweise nicht aufgeteilt sind, m\u00fcssen nach der Wohnfl\u00e4che aufgeteilt und in zwei Teilbetr\u00e4gen von beiden Baukonten beglichen werden.<\/p>\n

Vermietung an Angeh\u00f6rige: So wird das Mietverh\u00e4ltnis anerkannt<\/p>\n

Auch mit Verwandten sollte in jedem Fall ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden, wie man es mit jedem anderen Mieter auch tun w\u00fcrde (Fremdvergleich). Der Mietvertrag sollte die allgemein \u00fcblichen Bestimmungen enthalten wie eine Mietkaution, Instandhaltungspflichten und \u00c4hnliches.
\nDoch mit dem Abschluss eines Mietvertrages allein ist es nicht getan. Der Vertrag muss auch genau so eingehalten werden. Das hei\u00dft, die Mietzahlungen m\u00fcssen nachweisbar flie\u00dfen. Am leichtesten f\u00e4llt dieser Nachweis, wenn der Mieter monatlich die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenabschl\u00e4gen auf ein separates Konto einzahlt.
\nDamit ein Mietverh\u00e4ltnis wie mit einem fremden Dritten durchgef\u00fchrt ist, m\u00fcssen auch die Nebenkosten erfasst und abgerechnet werden. Da jeder Mieter Anspruch auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung hat, darf bei der Vermietung an Familienangeh\u00f6rige davon keine Ausnahme gemacht werden.<\/p>\n

Seit 2012 ist die verbilligte Vermietung unkomplizierter<\/p>\n

Bis zum 31.12.2011 galt: Bei Mieten unter 56% waren Werbungskosten nur anteilig abziehbar, wer also nur eine Miete von z.B. 40% der orts\u00fcblichen Miete verlangte, konnte auch nur 40% der Werbungskosten abziehen. Bei Mieten zwischen 56% und 75% war eine \u00dcberschussprognose n\u00f6tig : Verluste aus Vermietung und Verpachtung zu Beginn der Vermietungsphase erkannte das Finanzamt nur an, wenn der Vermieter die Absicht hatte, \u00fcber die gesamte Vermietungszeit einen Total\u00fcberschuss zu erzielen, also einen \u00dcberschuss aller Mieteinnahmen \u00fcber alle Werbungskosten. Diesen Willen musste man dem Finanzamt mittels der Total\u00fcberschussprognose glaubhaft machen.
\nSeit 2012 ist es einfacher geworden und die die fr\u00fcher \u00fcbliche und oft mit Auseinandersetzungen verbundene Total\u00fcberschussprognose ist vollst\u00e4ndig entfallen. Es wird jetzt immer dann von einer entgeltlichen Vermietung ausgegangen, wenn die Miete mindestens 66% der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete betr\u00e4gt. In diesen F\u00e4llen ist ein Abzug der Werbungskosten in voller H\u00f6he m\u00f6glich.
\nLiegt die vereinbarte Miete unter 66% der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete, sind die Werbungskosten aufzuteilen und werden nur noch anteilig anerkannt. Beispiel: Wer zu 50% der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete vermietet, kann auch nur die H\u00e4lfte der Werbungskosten geltend machen.
\nWichtig: Diese Regelung gilt nicht nur f\u00fcr Mietverh\u00e4ltnisse, die ab dem 1.1.2012 geschlossen werden, sondern auch f\u00fcr alle Mietverh\u00e4ltnisse, die fr\u00fcher geschlossen wurden!<\/p>\n

Checkliste zur verbilligten Vermietung an Angeh\u00f6rige<\/p>\n

Diese Unterlagen und Nachweise sollten Vermieter zur Verf\u00fcgung haben:
\nMietvertrag
\nNachweis einer Kautionsstellung
\nNachweis der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete
\nBeleg der Mietzahlungen
\nNachweis der Nebenkostenabrechnungen<\/p>\n

Nur selten anerkannt: Vermietung \u00fcber Kreuz<\/p>\n

Nur in Ausnahmef\u00e4llen anerkannt werden Mietvertr\u00e4ge, mit denen sich Angeh\u00f6rige eine Immobilie wechselseitig vermieten. Diese Konstruktion dient nur dazu, den Beteiligten den Werbungskostenabzug zu verschaffen und ist damit ein Gestaltungsmissbrauch. Um eine Anerkennung der Mietvertr\u00e4ge zu erreichen, m\u00fcssen die Beteiligten gute Argumente f\u00fcr diese Konstellation anf\u00fchren.
\nDas k\u00f6nnte der Fall sein, wenn die Eltern ihr Einfamilienhaus nicht mehr bewirtschaften k\u00f6nnen, der jungen Familie dagegen die Eigentumswohnung in der Nachbarschaft zu klein wird. Ziehen die Eltern in diesem Fall in die kleinere und seniorengerechtere Eigentumswohnung, w\u00e4hrend die Familie des Kindes in das f\u00fcr sie deutlich besser geeignete Einfamilienhaus mit gro\u00dfem Garten umzieht, ist das ein nachvollziehbarer Grund f\u00fcr die wechselseitige Vermietung.
\nWeitere Informationen rund um Haus, Wohnung und Vermietung gibt es bei\u00a0 steuertipps.de<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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