Vermieter aufgepasst, Ersatzansprüche verjähren schneller als gedacht

Pressemitteilung OTTO STÖBEN vom 18.12.2025

Viele Vermieter wissen nicht, dass bestimmte Ansprüche aus Mietverhältnissen
einer besonders kurzen Verjährungsfrist unterliegen. Während in der Regel
eine Frist von drei Jahren gilt, sieht das Mietrecht in § 548 BGB für einige Fälle
lediglich sechs Monate vor. Diese kurze Frist kann erhebliche finanzielle Folgen
haben, wenn Vermieter nicht rechtzeitig handeln.

Sechs Monate Frist – und der Anspruch ist verloren

Die kurze Verjährung betrifft vor allem Ersatzansprüche wegen Veränderungen
oder Verschlechterungen der Mietsache. Dazu gehören beispielsweise
nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen, nicht beseitigte Umbauten
oder Beschädigungen der Wohnung.
Die Frist beginnt, sobald der Vermieter die Mietsache zurückerhält, also in dem Moment,
in dem der Mieter die Schlüssel übergibt und der Vermieter wieder Besitz an der Wohnung hat. Nach Ablauf der sechs Monate können Ersatzansprüche nicht mehr durchgesetzt werden.

BGH bestätigt kurze Frist – auch wenn der Vertrag noch läuft
In einem aktuellen Urteil (BGH, 29. Januar 2025, Az. XII ZR 96/23) stellte
der Bundesgerichtshof klar, dass die Verjährungsfrist auch dann zu laufen
beginnt, wenn das Mietverhältnis formal noch nicht beendet ist, der Vermieter
die Räume aber bereits zurückerhalten hat.

Im entschiedenen Fall hatte eine Mieterin die Schlüssel bereits abgegeben,
während der Mietvertrag noch lief. Der Vermieter forderte Monate später
Schadensersatz – zu spät. Der BGH bestätigte: Die Ansprüche waren verjährt.
Was Verwaltungen und Eigentümer jetzt beachten sollten
Für Hausverwaltungen und Eigentümer bedeutet das: Sobald eine Wohnung
oder ein Objekt zurückgegeben wird, beginnt die Uhr zu ticken.

Spätestens innerhalb von sechs Monaten müssen Ersatzansprüche geprüft,
dokumentiert und, falls nötig, rechtliche Schritte eingeleitet werden. „Wer
diese Fristen verpasst, verliert oft unwiederbringlich Ansprüche auf Schadensersatz“,
warnt die Hausverwaltung von OTTO STÖBEN Immobilien.
„Gerade in der Übergabephase zwischen Mieterwechseln ist Sorgfalt entscheidend.“
Praktischer Tipp für Vermieter
Erhalten Vermieter plötzlich Schlüssel per Post oder ohne Absprache,
sollte die Übergabe nicht ignoriert und auch nicht kommentarlos zurückgesendet
werden. Stattdessen empfiehlt es sich, den Zustand der Immobilie
zeitnah zu prüfen und zu dokumentieren. Denn mit dem tatsächlichen
Rückerhalt beginnt die Verjährungsfrist.

Fazit

Die Entscheidung des BGH verdeutlicht, wie wichtig es ist, Fristen im Blick
zu behalten. Ansprüche wegen Schäden oder Veränderungen an der
Mietsache können schon nach sechs Monaten verjähren – selbst wenn
der Mietvertrag noch läuft. Für Verwaltungen und Eigentümer heißt das:
Schnelles Handeln schützt vor finanziellen Verlusten.

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