Nicht vorschnell packen, wenn der Vermieter kündigt

Umstände, die eine Kündigung unwirksam machen – Berlin, 05.05.2015 – Mieter, die ihre Wohnung wechseln, haben in der Regel keine Probleme damit, ihren Mietvertrag zu kündigen. In aller Regel genügt es, die dreimonatige Frist einzuhalten und dem nächsten Lebensabschnitt in neuen Räumlichkeiten steht nichts mehr im Wege. Auf Vermieterseite sieht die Sache indes anders aus. Wer sich von dem bisherigen Bewohner trennen möchte, benötigt dafür ein berechtigtes Interesse. Aber auch dieser Weg ist mit einer Menge Hürden gepflastert, sodass Mieter in bestimmten Fällen ihr „Veto“ einlegen und so vermeiden können, aus der geliebten Wohnung ausziehen zu müssen. Die Immobilienexperten der plusForta GmbH (kautionsfrei.de) haben drei Kündigungsgründe für Vermieter ausgewählt und zeigen, welche Umstände eine solche Kündigung unwirksam machen.

1. Eigenbedarfskündigung: Hierbei handelt es sich um den häufigsten Kündigungsgrund im Mietrecht. Darauf können Eigentümer plädieren, wenn sie die Wohnung entweder für sich selbst, ein Familienmitglied oder – im Mietrecht neu geregelt – eine zum Hausstand gehörende Person zu Wohnzwecken benötigen (§§ 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB). Hierbei spielt die schriftliche Kündigung sowie die Begründung des Eigenbedarfes eine entscheidende Rolle. Fehlen beispielsweise Informationen, die den Sachverhalt konkretisieren, die Personenangabe, für die die Wohnung zur Verfügung gestellt werden soll und die Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses, hat der Mieter gute Chancen das Mietverhältnis fortführen zu können. Zudem ist es bei dieser Kündigungsform wichtig, auf das Widerspruchsrecht beim Vorliegen einer sozialen Härte hinzuweisen. Hat diese Vorrang gegenüber dem Eigenbedarf des Vermieters, hat er keine Möglichkeit, sein Begehren durchzusetzen.
   Die Praxis zeigt, dass das neue Mietrecht, welches seit dem 01.05.2013 in Kraft ist, die Rechte der Vermieter grundlegend stärkt, da auch die Zahl der Urteile deutlich öfter zugunsten des Vermieters beziehungsweise Eigentümers ausfallen.
2. Kündigung bei Zahlungsverzug: Wenn der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen – zum Beispiel Januar und Februar –, bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen – zum Beispiel Mai und Juli – oder mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand ist, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Entscheidend ist für den Zahlungsrückstand jedoch, dass es sich dabei nicht um ein Versehen, wie einen technischen Fehler bei der Durchführung des Dauerauftrages, handelt. Kann der Mieter dies nachweisen, ist die Kündigung unwirksam. Obwohl vorherige Abmahnungen bei einer fristlosen Kündigung unüblich sind, sollten Vermieter davon Gebrauch machen, um unnötige Auseinandersetzungen zu vermeiden. Nicht durchsetzbar ist die Vertragsbeendigung auch dann, wenn der Mieter infolge einer Mietminderung den Mietzins nicht vollständig zahlt oder die ausstehenden Zahlungen noch vor der Kündigung begleicht.
3. Kündigung bei vertragswidrigem Gebrauch: Diese kann fristlos erfolgen, wenn der Mieter die Mietsache in erheblichem Maße vertragswidrig gebraucht (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Davon ist beispielsweise die Rede, wenn der Mieter die Wohnung unerlaubt einem Dritten überlässt, die Wohnung durch Vernachlässigung seiner Pflichten erheblich wertmindert, bauliche Veränderungen vornimmt, die in die Substanz eingreifen oder die Wohnung nicht mehr privat, sondern gewerblich nutzt (Stichwort: Zweckentfremdung). Wichtig ist in allen Fällen, dass der vertragswidrige Gebrauch so enorm ist, dass es zu einer gravierenden Beeinträchtigung oder Störung der Rechte des Vermieters kommt. Allerdings ist der Vermieter seit dem 31.10.2001 dazu verpflichtet, den Mieter mit einer Abmahnung darauf hinzuweisen, diesen Zustand abzustellen. Nur wenn von vornherein ersichtlich ist, dass dadurch keine Änderung herbeigeführt wird, kann darauf verzichtet werden. Wirksam ist die Kündigung jedoch nur unter der Voraussetzung, dass der dafür ausschlaggebende Grund genannt und sie innerhalb einer angemessenen Frist ausgesprochen wird. Sollte also ein halbes Jahr später nächtliches Baden mit den damit einhergehenden Geräuschen angeprangert werden, kann man die Kündigung als gegenstandslos betrachten.

„Erhält ein Mieter die Kündigung von seinem Vermieter, sollte er nicht sofort seine Sachen packen und den Auszug planen. Der Sachverhalt sollte genauso geprüft werden wie die Formulierungen und notwendigen Informationen im Anschreiben. Treten hierbei Fehler auf, hat der Mieter gute Chancen, die Kündigung anzufechten und noch viele Jahre in seiner Wohnung bleiben zu können“, sagt Robert Litwak, Geschäftsführer der plusForta GmbH (kautionsfrei.de).
Über kautionsfrei.de:
kautionsfrei.de (plusForta GmbH) gehört zu den marktführenden Anbietern von Mietkautionsbürgschaften in Deutschland. Durch die Mietkautionsbürgschaft entfällt die Hinterlegung der Barkaution. Dadurch wird der Mieter finanziell entlastet und die Entscheidung für eine neue Mietwohnung erleichtert. Außerdem erhält der Vermieter eine höhere Sicherheit, als mit der herkömmlichen Mietkaution, bei gleichzeitiger Reduzierung des Verwaltungsaufwandes. Die teure und umständliche Bonitätsprüfung übernimmt die plusForta GmbH (kautionsfrei.de).
2008 wurde die plusForta GmbH von der SchneiderGolling & Cie. Beteiligungsgesellschaft mbH und der Capitol Immobilien GmbH in Düsseldorf gegründet. Mit über 2.000 namhaften Kooperationspartnern der Immobilien-, Finanz- und Versicherungsbranche ist das Unternehmen bundesweit vernetzt.