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Wer ein Haus kauft oder baut, um es nicht (nur) allein zu nutzen, hat steuerliche Vorteile. Das gilt auch dann, wenn an Verwandte vermietet wird. Was dabei steuerlich beachtet werden muss, hat steuertipps.de zusammengefasst. Die Herstellungskosten einer mindestens teilweise vermieteten Immobilie können steuerlich über Abschreibungen geltend gemacht werden. Davon zu trennen sind die nicht abschreibbaren Anschaffungskosten für Grund und Boden. Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die beim Bau eines Gebäudes bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung anfallen (reine Baukosten und Baunebenkosten). Gebäude, die sich im Privatvermögen befinden und nach dem 31.12.2005 hergestellt wurden, werden linear abgeschrieben, also in gleichbleibenden Jahresbeträgen. Die Berechnung der linearen Abschreibung ist sehr einfach: Die abschreibbaren Herstellungskosten werden gleichmäßig auf die Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren verteilt. Es ergibt sich damit ein Abschreibungssatz von 2,5 oder 2% für jedes Jahr. Die Abschreibungen stehen dem Eigentümer zu, der im Gegenzug aber auch die erhaltene Miete als Einnahme versteuern muss.

Teilweise Vermietung: steueroptimal finanzieren

Bei Immobilien, die zum Teil selbst genutzt und zum Teil vermietet werden sollen, können bereits bei der Finanzierungsplanung die Weichen für eine spätere Reduzierung der Steuerbelastung gestellt werden. Besonders dann, wenn Teile des Objektes mit Eigenkapital und ein Teil der Kosten mit einem Darlehen finanziert werden, kommt es auf eine frühzeitige Planung und steuerlich optimierte Gestaltung an.
In der Regel werden die Kosten der Immobilie einheitlich beglichen: In einem Vertrag wird die gesamte Immobilie gekauft oder der Bau in Auftrag gegeben. Wird ein Teil der Kosten finanziert und ein Teil aus Eigenkapital beglichen, ist diese Vorgehensweise steuerlich ungünstig.
Der Teil der Darlehenszinsen, der auf den vermieteten Teil der Immobilie entfällt, ist steuerlich als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Wird das gesamte Gebäude in einem einheitlichen Vertrag gekauft/gebaut, werden die Kosten der Finanzierung zwischen beiden Gebäudeteilen aufgeteilt. Als Aufteilungsschlüssel wird die Wohn-/Nutzfläche verwendet.

Richtig planen – mehr herausholen

Durch die richtige Gestaltung der Zahlungen kann die Höhe der abzugsfähigen Schuldzinsen beeinflusst werden: Dazu muss der Bauherr dafür sorgen, dass die Kosten zwischen den Gebäudeteilen möglichst präzise zu trennen sind.
Kosten, die nur einen bestimmten Gebäudeteil betreffen, müssen diesem direkt zugeordnet werden. Das sind zum Beispiel Aufwendungen für Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Sanitärinstallationen in einer bestimmten Wohnung. Diese Kosten müssen entweder auf einer gesonderten Rechnung stehen oder Sie als Bauherr müssen sie in Ihrer Kostenaufstellung gesondert ausweisen.
Kosten des Gesamtgebäudes müssen den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohnflächen anteilig zugeordnet werden. Das betrifft zum Beispiel die Aufwendungen für den Aushub der Baugrube, den Rohbau, die Dacheindeckung oder den Außenanstrich.
Es ist also steuerlich vorteilhaft, getrennte Abrechnungen für die unterschiedlichen Gebäudeteile zu vereinbaren, denn dann müssen nur wenige Kosten nach der Wohnfläche umgelegt werden.

Zahlungsflüsse schon in der Bauphase trennen

Für die anstehenden Zahlungen werden dann getrennte Baukonten eingerichtet: Ein Konto wird für alle Zahlungen im Zusammenhang mit dem selbst zu nutzenden Gebäudeteil verwendet, das zweite Konto dient zur Abwicklung aller Zahlungen, die den vermieteten Teil betreffen. Dabei ist darauf zu achten, dass das Eigenkapital auf das Konto für den selbst genutzten Gebäudeteil fließt.
Soweit bereits in der Planung mit den Handwerkern getrennte Aufträge vereinbart wurden, erhält der Bauherr nun automatisch getrennte Rechnungen.
Rechnungen, die die selbst genutzte Wohnung betreffen, werden von dem Baukonto gezahlt, auf das das Eigenkapital und die Darlehensmittel für diesen Gebäudeteil geflossen sind.
Rechnungen, die den später vermieteten Teil betreffen, werden von dem Konto beglichen, auf das ausschließlich das Fremdkapital für die Finanzierung der Mietwohnung geflossen ist.
Rechnungen, die ausnahmsweise nicht aufgeteilt sind, müssen nach der Wohnfläche aufgeteilt und in zwei Teilbeträgen von beiden Baukonten beglichen werden.

Vermietung an Angehörige: So wird das Mietverhältnis anerkannt

Auch mit Verwandten sollte in jedem Fall ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden, wie man es mit jedem anderen Mieter auch tun würde (Fremdvergleich). Der Mietvertrag sollte die allgemein üblichen Bestimmungen enthalten wie eine Mietkaution, Instandhaltungspflichten und Ähnliches.
Doch mit dem Abschluss eines Mietvertrages allein ist es nicht getan. Der Vertrag muss auch genau so eingehalten werden. Das heißt, die Mietzahlungen müssen nachweisbar fließen. Am leichtesten fällt dieser Nachweis, wenn der Mieter monatlich die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenabschlägen auf ein separates Konto einzahlt.
Damit ein Mietverhältnis wie mit einem fremden Dritten durchgeführt ist, müssen auch die Nebenkosten erfasst und abgerechnet werden. Da jeder Mieter Anspruch auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung hat, darf bei der Vermietung an Familienangehörige davon keine Ausnahme gemacht werden.

Seit 2012 ist die verbilligte Vermietung unkomplizierter

Bis zum 31.12.2011 galt: Bei Mieten unter 56% waren Werbungskosten nur anteilig abziehbar, wer also nur eine Miete von z.B. 40% der ortsüblichen Miete verlangte, konnte auch nur 40% der Werbungskosten abziehen. Bei Mieten zwischen 56% und 75% war eine Überschussprognose nötig : Verluste aus Vermietung und Verpachtung zu Beginn der Vermietungsphase erkannte das Finanzamt nur an, wenn der Vermieter die Absicht hatte, über die gesamte Vermietungszeit einen Totalüberschuss zu erzielen, also einen Überschuss aller Mieteinnahmen über alle Werbungskosten. Diesen Willen musste man dem Finanzamt mittels der Totalüberschussprognose glaubhaft machen.
Seit 2012 ist es einfacher geworden und die die früher übliche und oft mit Auseinandersetzungen verbundene Totalüberschussprognose ist vollständig entfallen. Es wird jetzt immer dann von einer entgeltlichen Vermietung ausgegangen, wenn die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. In diesen Fällen ist ein Abzug der Werbungskosten in voller Höhe möglich.
Liegt die vereinbarte Miete unter 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete, sind die Werbungskosten aufzuteilen und werden nur noch anteilig anerkannt. Beispiel: Wer zu 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet, kann auch nur die Hälfte der Werbungskosten geltend machen.
Wichtig: Diese Regelung gilt nicht nur für Mietverhältnisse, die ab dem 1.1.2012 geschlossen werden, sondern auch für alle Mietverhältnisse, die früher geschlossen wurden!

Checkliste zur verbilligten Vermietung an Angehörige

Diese Unterlagen und Nachweise sollten Vermieter zur Verfügung haben:
Mietvertrag
Nachweis einer Kautionsstellung
Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete
Beleg der Mietzahlungen
Nachweis der Nebenkostenabrechnungen

Nur selten anerkannt: Vermietung über Kreuz

Nur in Ausnahmefällen anerkannt werden Mietverträge, mit denen sich Angehörige eine Immobilie wechselseitig vermieten. Diese Konstruktion dient nur dazu, den Beteiligten den Werbungskostenabzug zu verschaffen und ist damit ein Gestaltungsmissbrauch. Um eine Anerkennung der Mietverträge zu erreichen, müssen die Beteiligten gute Argumente für diese Konstellation anführen.
Das könnte der Fall sein, wenn die Eltern ihr Einfamilienhaus nicht mehr bewirtschaften können, der jungen Familie dagegen die Eigentumswohnung in der Nachbarschaft zu klein wird. Ziehen die Eltern in diesem Fall in die kleinere und seniorengerechtere Eigentumswohnung, während die Familie des Kindes in das für sie deutlich besser geeignete Einfamilienhaus mit großem Garten umzieht, ist das ein nachvollziehbarer Grund für die wechselseitige Vermietung.
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